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AGENDA AEO
12 Y 13 DE JULIO
12 JULIO
PRESENTACIÓN:
MODELO AEO PARA LA
CLASIFICACIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS DE OFICINAS ®
El Sector Español de Oficinas vuelve a congregarse para la presentación de un nuevo Modelo AEO que, en esta ocasión, permitirá clasificar técnicamente los edificios de oficinas.
España finalmente tendrá su propio "rating", un elemento clave para homogeneizar, internacionalizar y dinamizar el presente y futuro de nuestro sector, en clave de transparencia y profesionalización.
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13 JULIO
2ª Reunión Grupo de Trabajo Sostenibilidad
Fecha: MIERCOLES, 13 de JULIO 2016
Hora: de 09:00 a 12:00 hrs
Lugar: Pº Castellana 135, 6ª Planta (esquina c/ Sor Ángela de la Cruz), Madrid
Convocatoria abierta solo a empresas asociadas.
Imprescindible confirmación de asistencia: administración@asociacionoficinas.es
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ENTREVISTA A EMILIO COLOMINA
"ES NECESARIO HOMOGENEIZAR LOS RATIOS FINANCIEROS DEL SECTOR"
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EMILIO COLOMINA
DIRECTOR GENERAL MUTUA INMOBILIARIA
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SOBRE MUTUA INMOBILIARIA
P.- En marzo de 2015 el diario Expansión publicaba que, al cierre de 2014, Mutua Madrileña contaba más de 1.200 millones de euros repartidos en algo más de 20 edificios de oficinas, 15 de ellos en el eje “prime” de la Castellana. Desde entonces, ¿cómo ha evolucionado la cartera y su valor?
R: En estos últimos 18 meses, gracias a los incrementos de ocupación y aumentos en las rentas pactadas con nuestros clientes, nuestra cartera se ha comportado de manera muy positiva. Para Mutua Madrileña, la inversión inmobiliaria es generadora de flujos de caja mientras que nuestro carácter patrimonialista nos permite contemplar las variaciones en valor precisamente bajo ese prisma ya que nuestro objetivo es garantizar el valor del patrimonio de nuestros mutualistas a largo y/o muy largo plazo.
P.- El incremento de la ocupación, la rehabilitación de activos y la mejora de la eficiencia de los edificios parecen haber centrado sus esfuerzos en los últimos años. ¿Ha concluido ya esta etapa?, ¿qué viene a continuación?, ¿cuáles son las claves de su estrategia presente y futura en la gestión patrimonial?
R: Primero fue la rehabilitación de los inmuebles: se trataba de conseguir que las mejores ubicaciones de Madrid tuviesen los mejores edificios de la ciudad. Lo segundo, invertir en equipos humanos y herramientas de gestión patrimonial que nos permitiesen brindar una atención diferencial a nuestros clientes existentes y futuros. La apuesta era arriesgada en plena crisis, pero se ha demostrado acertada: nuestros clientes están dispuestos a pagar una prima por disfrutar de un edificio en perfecto estado de revista pero también, y sobre todo, por disfrutar de un “Edificio Mutua”, gestionado por la Mutua. Hoy en día no cabe duda de que nuestros clientes demandan, precisamente, los valores que aporta la Mutua como propietario de inmuebles: transparencia, solvencia, lealtad, alineación de intereses, etc...
Somos proveedores de algo mucho más complejo que simples metros cuadrados: al igual que en otros mercados, en oficinas existen los proveedores de la “utility” sin mayor valor añadido y los proveedores de soluciones integrales, entre los que nos encontramos.
P.- Dentro de Mutua Inmobiliaria, ¿qué papel juega la digitalización y el internet de las cosas?, ¿Cuál es la apuesta de Mutua en estos temas?
R: Por una parte, tratamos de utilizar al máximo estas nuevas herramientas en la gestión técnica de los inmuebles para la que, claramente, tienen un potencial formidable ... Pero, como he dicho antes, para nosotros el centro es el cliente y en torno a él estamos desarrollando (como lo está haciendo el área aseguradora) todo el proyecto de digitalización que haga más eficaz y fluida todavía nuestra permanente interrelación con él.
SOBRE EL MERCADO/SECTOR
P.- A diferencia de Barcelona, Madrid adolece de un modelo real y definido de desarrollo de ciudad. Desde su punto de vista, ¿cuáles serían las claves para poder desarrollar y poner en marcha este modelo para Madrid?, ¿qué papel juegan las oficinas en todo esto?
R: Creo que no es la primera vez que digo (recuerdo que Ismael Clemente y Roberto Cibeira también lo han dicho conmigo en varias ocasiones) que sería buenísimo para Madrid un plan estratégico de ciudad: ¡pero no sólo en el campo de las oficinas! La combinación del clima, infraestructuras, coste de la vida relativo y multitud de otros factores que conforman lo “bien que se vive en Madrid” con unos costes de ocupación de inmuebles de oficinas muy competitivos es fantástica y debería permitirnos convertirnos en el back-office favorito para infinidad de compañías multinacionales.
P.- El sector de oficinas ha sido uno de los que más capital ha atraído en los últimos años, pero hace mucho tiempo que no se ven nuevos proyectos (edificios y parques de oficinas) en Madrid. En su opinión, ¿qué le hace falta al mercado para crecer en superficie? y ¿dónde tiene sentido que se desarrollen estos proyectos?
R: Creo que se están haciendo bien los deberes en la rehabilitación y modernización de inmuebles y puntualmente se han desarrollado proyectos “a medida” muy interesantes. Hasta que las rentas en periferia no se estabilicen al alza, será difícil ver nuevos proyectos especulativos.
P.- Las nuevas tecnologías, el teletrabajo y la optimización de espacios están condicionando el desarrollo presente y futuro de las oficinas, ¿cuáles serán las próximas tendencias que afectarán a la gestión patrimonial de oficinas?
R: Como he insinuado antes, la oficina será cada vez menos un metro cuadrado sobre el que instalar un puesto de trabajo convencional y tenderá a ser cada vez más un espacio de encuentro, de reunión, de colaboración, de creación, en resumidas cuentas de generación de valor... Comparto la visión del sector que se comentó en un encuentro de PwC: “pasamos de tener inquilinos a tener clientes y en el futuro tendremos huéspedes”. Para ello, hay que hacer cada vez más flexible y dinámico, en todos los sentidos, algo que tradicionalmente ha sido rígido y estático...¿Cómo conseguirlo? Permanezcan atentos a los próximos pasos de Mutua!
SOBRE AEO
P.- Mutua ha sido impulsora de proyectos como el Estándar de Medición y el de Clasificación Técnica de Edificios de Oficinas, ¿qué nuevos proyectos cree necesarios para mejorar la transparencia y profesionalización del sector de oficinas en España?
R: Como ha venido haciendo hasta ahora, Mutua impulsará todos aquellos proyectos de la AEO que aporten transparencia y profesionalización a nuestro sector. En cualquier caso también es imprescindible participar en la implantación de los estándares que se han publicado hasta la fecha: de nada sirve publicar, si luego no se extiende el uso en el mercado.
En el futuro pienso que será necesario abordar la homogeneización de los ratios financieros: EPRA va a ayudar sin duda alguna pero sería aconsejable que cuando hablamos de “Rentabilidad inicial” todos estuviésemos de acuerdo en qué magnitudes hay que poner en el numerador y en el denominador… Otro campo en el que sería bueno aumentar la transparencia es en los famosos “Gastos comunes”: al igual que en los metros cuadrados o la clasificación técnica, no se trata de inventar de nuevo la rueda, sino de aprender de las mejores prácticas de otros mercados, en particular de los anglosajones.
P.- ¿Cuál debería ser el papel de la AEO en el mercado en los próximos años?, ¿en que debería centrarse desde el punto de vista de la “propiedad”?
La AEO no es sólo una asociación de propietarios, sino que integra a todos los participantes en el sector de oficinas y creo que eso es muy bueno. El papel que le veo es de catalizador en el sector, un punto de encuentro que integra diferentes formas de pensar y facilita el desarrollo de iniciativas de interés para el conjunto de sus asociados.
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AUDITORÍAS ENERGÉTICAS EN OFICINAS:
DUDAS, ALCANCE Y SOLUCIONES
Marta García,
Director de Consultoría Técnica y Energética de TINSA
La normativa española transpuso en febrero, con bastante retraso, la Directiva europea en materia de eficiencia energética del año 2012 que obligaba a las grandes empresas a realizar auditorías energéticas de su parque inmobiliario y flota antes de diciembre de 2015.
Ya sobrepasada esa fecha inicial de referencia y sobrevolando el riesgo de una sanción por parte de Europa se publicó en España el Real Decreto 56/2016, que establece un plazo de nueve meses para que las empresas y grupos de sociedades que cumplan la condición de gran empresa presenten una auditoría energética que analice el perfil de consumo de energía de los inmuebles y/o flota seleccionada que abarque el 85% de su consumo global. El informe ha de determinar y cuantificar, además, las posibilidades de ahorro de energía definiendo medidas concretas en base a criterios de rentabilidad, y ha de repetirse cada cuatro años.
La consecuencia es que se ha fijado el 14 de noviembre de 2016 como la fecha límite para que sociedades con más de 250 trabajadores, o con un volumen de negocio mayor que 50 M€ y un balance general que exceda de 43 M€, presenten su auditoría. El reloj está en marcha pero son muchas las dudas generadas en torno a un texto carente de concreción en muchos aspectos: ¿estoy obligado a hacer la auditoría por formar parte de un grupo de empresas? ¿sobre qué activos ha de centrarse el análisis? ¿quién tiene que realizarla: el propietario o el/los Inquilino/s?
Algunos están empezando a descubrir que las PYMES que forman parte de un grupo de sociedades pueden estar obligadas a realizar una auditoría, al igual que las sedes nacionales de filiales de empresas extranjeras, aunque estén muy alejadas de los parámetros de plantilla y facturación que definen qué es una gran empresa. Los grupos de sociedades han de calcularse globalmente a partir de los empleados y cifras de negocio de todas sus empresas asociadas a nivel internacional, ponderados de acuerdo a los porcentajes de participación entre empresas, según queda descrito en la Recomendación 2003/361.
El segundo aspecto que no conviene perder de vista es: ¿a quién corresponde realizar la auditoría si el inquilino no es el propietario? Una situación en la que se encuentra buena parte de las empresas afectadas. Del texto del Real Decreto se desprende que ha de ser el usuario (consumidor) de la energía quien la audite. Mientras que el certificado energético ha de sufragarlo siempre el propietario de un inmueble, las auditorías no están vinculadas a la tenencia del activo.
Desde TINSA entendemos que, en general, un edificio de oficinas habrá de ser auditado por la empresa que lo ocupe en el ejercicio de su actividad (siempre que sea gran empresa). Sin embargo, en inmuebles con múltiples inquilinos en rotación, interpretamos que habrá de ser la propiedad o su gestora (siempre que sea gran empresa) la que habrá de cumplir con el alcance del decreto, auditando envolvente y zonas comunes, y únicamente serán las grandes empresas que ocupen parcialmente el inmueble las que habrán de auditar su gasto energético específico centrado, habitualmente, en la ofimática.
La indeterminación del Real Decreto unido a la falta de voluntad clarificadora por parte de las Administraciones Públicas hace que sean los propios implicados los que estén interpretando según su criterio el alcance de la normativa. Ello les expone a tener que asumir las posibles sanciones derivadas del no cumplimiento del criterio de la Administración, aun cuando, como se ha comentado antes, no está siendo clarificado adecuadamente.
Este complejo escenario inherente a la gestión de patrimonios en alquiler encontrará sin lugar a dudas situaciones que excedan los criterios tomados como referencia y que deberán ser objeto de un análisis más personalizado.
Otro punto importante, que también ha generado incertidumbre, es la operativa del posterior registro de las auditorías. El Real Decreto indica que cada inmueble se registrará en la comunidad autónoma en la que se localice, y el Ministerio de Industria y Energía, en respuesta a nuestra consulta, nos ha indicado que cada inmueble se auditará y registrará consignando sus datos independientemente.
Este registro se ha de acometer a partir de una declaración responsable (anexo I del Decreto), en la cual se han de indicar los principales parámetros energéticos del inmueble y los ahorros que se derivarían de la implementación de las medidas de mejora detectadas en la auditoría. No sería necesario presentar la auditoría realizada, excepto en caso de que las autoridades competentes de las Comunidades Autónomas soliciten una revisión.
El Real Decreto también permite sustituir la auditoría por un sistema de gestión energética o ambiental, siempre que éste incluya una auditoría energética. Por eso, atentos: una certificación medioambiental (ISO 14.000) no sería suficiente para evitar tener que cumplir con el Decreto, pero si una certificación energética tipo ISO 50.001.
Finalmente, es necesario reconocer que esta legislación es un primer estadio de un plan mucho más ambicioso. A fecha actual la Unión Europea ha impuesto la realización de auditorías energéticas para trazar un ‘perfil energético’ del parque terciario e industrial nacional y potenciar actuaciones de mejora, por lo tanto no es obligatorio la puesta en práctica de las recomendaciones de mejora incluidas en la auditoría. Su implantación queda a potestad de la empresa auditada.
Es innegable que las empresas patrimonialistas gozan de una posición privilegiada para entender el valor que este trámite puede suponer para la estructura de costes de un inquilino y para el atractivo del propio inmueble en el mercado. Para otro tipo de empresas usuarias de inmuebles pero no focalizadas en la gestión desde un punto de vista profesional esta relación no es tan evidente y es por esto que el impacto del Real Decreto se centra principalmente en este segundo grupo.
La adecuada realización de las auditorías energéticas por parte de una empresa proveedora de servicios energéticos cualificada puede ser una herramienta clave para la reducción del gasto energético. La experiencia está demostrando que es posible recuperar rápidamente el coste de la auditoría con cambios que, como en el caso de las tarifas eléctricas y de la gestión de hábitos del personal, no necesariamente necesitan inversión económica.
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