AEO entrevista a Eduardo Fernández-Cuesta, Socio y CEO Real Estate de Arcano

¿Cómo valoras el periodo que va desde la salida de la crisis económica hasta la llegada de la pandemia en el mercado de oficinas español?

Calificaría el periodo como de gran profesionalización y caracterizado por actores con muy buen conocimiento del mercado, un producto de mucha calidad, una absorción enorme entre 2016 y 2019. En definitiva, un mercado muy sano con un gran avance en la profesionalización y con Madrid y Barcelona a nivel europeo.

¿Cuál ha sido el impacto de la pandemia en nuestro mercado?

Hay dos impactos claros: el económico, como resultado de la paralización de la contratación y la toma de decisiones por parte de las empresas; y el del teletrabajo. Aunque la tendencia en 2021 es mejor que en 2020, seguimos por debajo en absorción y con vacancy rates más altos, un 12,5% en Madrid y 10% en Barcelona.

En Madrid el tamaño de las operaciones se ha reducido y parece que desde el punto de vista de ubicación hay una vuelta al centro; fundamentalmente en ubicaciones dentro de la M-30. En Barcelona la estrella es y ha sido el 22@ y fundamentalmente en el mercado de inversión, donde un 80% de las transacciones se han producido en Barcelona. ¿Por qué? Creo que la respuesta es la gran disponibilidad de edificios de calidad y el hecho de que tecnológicas y farmacéuticas; los grandes demandantes de espacio son empresas muy arraigadas en Catalunya y menos afectadas por la pandemia.

¿Cómo evolucionará la industria en el medio plazo?

La respuesta es compleja y rodeada todavía de incertidumbre en torno a seis variables.

En relación a la vuelta a las oficinas, la quinta ola no ha ayudado mucho y todavía muchas grandes corporaciones no han decidido cuándo volver y en qué circunstancias. En este escenario se puede entender que ni Arcano ni muchas empresas españolas hayan pensado todavía en sus necesidades de espacio futuras. Aun así, creo que el tamaño del espacio de oficinas que tienen las corporaciones actualmente no va a variar significativamente.

En cuanto al teletrabajo, pienso que cambiará la manera de enfocar el uso de la oficina pero que también tiene perjuicios muy claros relacionados con la cultura y la capacidad de “hacer empresa”, la innovación, la conectividad, la comunicación, y también en productividad. Por ello se van a crear espacios comunes que fomenten todos estos elementos que se ven perjudicados por el teletrabajo.

La calidad como elemento para superar la crisis, porque siempre que hay una crisis nos acordamos de la calidad. Y, efectivamente, creo

que los edificios de calidad tendrán una ventaja muy importante en el futuro. Calidad de diseño y calidad de ubicación.

El concepto de ESG (Environmental, Social & Governance), donde todos los aspectos relacionados con sostenibilidad, eficiencia energética, edificios autosuficientes, etc. se convertirán en un commodity en el futuro. La economía verde ha llegado para quedarse y quien no haga edificios pensando en ESG, se va a equivocar.

El precio siempre hay que tenerlo presente. Tradicionalmente hemos tenido siempre mercados de propietarios y mercados de inquilinos; con fuertes variaciones de precio, dependiendo de la oferta y la demanda. Ahora el inquilino tiene una nueva fuerza que parece puede ser permanente, el teletrabajo, que en mi opinión puede afectar a la evolución del precio de las oficinas. Preveo unos precios mucho más estables, aún en la época de poca oferta de oficina. Situación que no se va a producir en Madrid y Barcelona en los próximos años.

Y por último está el transporte público, que nos parece esencial. El uso del coche estará cada vez más penalizado.

¿Va a seguir siendo España un mercado atractivo de oficinas para la inversión internacional?

Sin duda, y lo hemos visto durante esta crisis, en cuanto sale un producto de calidad al mercado se vende con rapidez. Sigue habiendo mucho dinero para invertir en el mercado inmobiliario español con Madrid y Barcelona como ciudades fundamentales.

¿Cómo podrían las administraciones públicas contribuir al desarrollo de la industria de oficinas?

En primer lugar con la racionalización de los espacios de oficinas de las administraciones públicas. Es la asignatura pendiente que quizá debería tomar cuerpo con la llegada de los Fondos Europeos, del teletrabajo y la necesidad de liberar edificios obsoletos e ineficientes desde el punto de vista de ESG. En segundo lugar, vemos que hay poca oferta de vivienda en el mercado, por lo que se debería poco a poco ir promoviendo una normativa para reconvertir y

revertir todos esos edificios mixtos residencial/oficinas a su uso original, es decir, el residencial. Las empresas que quieran oficinas, que vayan a edificios de oficinas.

¿Cuál es el modelo de negocio de Arcano?

Nuestros fondos son de valor añadido: compramos, transformamos y vendemos. Son fondos generalistas que nos permiten invertir en todo tipo de inmuebles y nos da oportunidad adicional sobre los fondos de un solo asset class. Tenemos un equipo sólido, profundizamos en el mercado y conocemos a los key players, por lo que hemos podido adquirir activos muy buenos, y hacer operaciones muy buenas.

¿Qué nos falta en España para poner en valor nuestras ventajas competitivas?

Hay que trasladar esta pregunta a Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia porque el mundo de las oficinas es un mercado de competencia entre ciudades. Madrid está muy bien posicionada, pero la “Marca Madrid” en el mercado de oficinas debe dar un paso adelante y tenemos dos muy buenas oportunidades para ello, una Madrid Castellana Norte y la capacidad de crear marca alrededor de este proyecto, y Julián Camarillo, con su apuesta por el perfil tecnológico. Barcelona está muy bien posicionada gracias a esa visión apoyada en el 22@ y Valencia y Málaga son ciudades con mucho potencial. Les falta crear destino con nuevos edificios de oficinas de calidad.

¿Qué papel debe jugar la AEO en ese trabajo de potenciar la Industria de las Oficinas?

La AEO está haciendo un trabajo sólido y profesional. Siempre la he visto con rigor, profesionalidad, las ideas muy claras de a dónde se quiere ir y un equipo humano y técnico muy importante. Creo que somos (AEO) una organización profundamente profesional que escucha a los asociados y busca la mejora del mercado de oficinas.