ALBERTO DE FRUTOS
DIRECTOR GENERAL DE BOVIS PROJECT MANAGEMENT
No cabe duda que el sector de la edificación en general y el de edificios de oficinas en particular ha sufrido una serie de cambios importantes en los últimos años.
Nos encontramos con factores nuevos en el sector que hacen necesario disponer de información y experiencia para afrontarlos con éxito.
NUEVOS AGENTES Y EXTERNALIZACIÓN
El agente propietario o promotor “clásico” – la Propiedad – se ha visto obligado a elevar el nivel de profesionalización en la gestión de sus activos, y sin embargo los equipos técnicos internos se han visto muy reducidos. En el caso de algunas de las SOCIMIS, estos equipos son mínimos o incluso inexistentes, externalizando totalmente la gestión técnica de los activos y las obras asociadas a los mismos. En estos casos, la figura del Project Manager permite aportar un valor y experiencia óptimos a las diferentes demandas de servicios, pues aporta flexibilidad, dimensionamiento y experiencia adaptada a los requerimientos de cada proyecto, manteniendo equipos internos limitados.
NUEVA TRAMITACIÓN
Otro cambio legislativo con enorme afección al sector, es el producido por las diferentes leyes dinamizadoras de la actividad – especialmente la de Madrid de 2012 – que, a través de las Declaraciones Responsables, han supuesto una agilización enorme en la tramitación de Licencias de Actividad, y en combinación con los Certificados de Conformidad permiten atenuar los riesgos del proceso administrativo.
Esto ha supuesto la incorporación de un agente adicional en la vida del Proyecto, la ECU (antes ECLU), con unos roles y responsabilidades específicas que deben incorporarse en la tradicional matriz de responsabilidades de los intervinientes en el Proyecto, que gestiona el Project Manager.
Establecer una adecuada estrategia de tramitación administrativa acorde con los objetivos del Proyecto, pactada entre los diferentes agentes (Arquitectos, Ingenieros, Propiedad y ECU) y gestionar el proceso hasta la consecución de las correspondientes licencias, es una de las tareas clave en las que el Project Manager debe aportar valor.
ESCALADO EN ALCANCE
Estos cambios legislativos, en conjunción con la entrada de un importante volumen de inversión en el sector en la búsqueda de estrategias Value Added, está potenciando la renovación del parque de edificios de oficinas en el interior de las ciudades, especialmente las zonas Prime. Esta renovación produce operaciones con diferentes alcances, en los que la figura del Project Manager resulta fundamental:
1.- Demoliciones integrales y edificación de un inmueble nuevo con unos estándares de calidad que el preexistente no permitía (altura entre forjados o distancias entre pilares escasa para las necesidades actuales de flexibilidad, o sobrecargas inadecuadas para las pautas actuales). Dentro de esta tipología podríamos incluir el inmueble que Inmobiliaria Colonial está desarrollando en Príncipe de Vergara 112 en Madrid.
2.- Renovaciones en las que se mantiene la estructura preexistente, e incluso parte de las instalaciones de producción – generalmente por haber sido sustituidas recientemente – demoliéndose y sustituyéndose por completo los interiores, instalaciones secundarias y equipos terminales, y en la mayoría de los casos la sustitución de la fachada, permitiendo tanto una actualización de la imagen exterior, como un aumento de las condiciones de confort interiores, lumínicas y térmicas. Se podrían incluir en este apartado intervenciones como las que GMP realizó en Eloy Gonzalo 10 o la que está realizando en Castellana 77, la que TRIUVA KAPITAL está ejecutando en Serrano 90, así como la que Infinorsa está llevando a cabo en Torre Europa .
3.- Por último, intervenciones de menor volumen, afectando generalmente solo a las zonas comunes del edificio, y en algunos casos efectuando mejoras sobre la fachada existente, con un claro objetivo de reposicionar los activos y mejorar las rentas. Son los casos de Torre Serrano de Infinorsa, la reforma de Príncipe de Vergara 110 por TRIUVA o la de Diagonal 640 en Barcelona por DEKA.
En los dos últimos tipos además, en muchas ocasiones las actuaciones se realizan con el edificio ocupado, lo que añade una gran complejidad al proceso de Gestión de las obras.
VALOR AÑADIDO DEL PROJECT MANAGER
Para las intervenciones indicadas, la figura del Project Manager contribuye, además de los habituales controles de plazo, coste y calidad, con un control de riesgos adaptados a las nuevas situaciones de mercado y los nuevos actores, conocimiento de los procesos de tramitación actualizados, así como en la gestión y coordinación de las obras de renovación con los posibles inquilinos existentes o futuros (Fit-Out), aligerando la carga del día a día en los equipos de la Propiedad.
Asimismo, las distintas posibilidades de contratación de las obras permite la adaptación del servicio de Project Management a diferentes tipos y alcances, desde la contratación de un contratista único, a una paquetización extensa, pasando por contratista único con subcontratistas nominados, o contratación de un único contratista por fases. Todo ello según los objetivos y estrategias definidas conjuntamente con la Propiedad y acorde con la estrategia de licencias y los riesgos que quiera transmitir el promotor.
Otro elemento a considerar y que sin duda tendrá cada vez más relevancia en la gestión, es el requerimiento prácticamente ya generalizado de desarrollar los proyectos en BIM. Para los Project Managers, el reto es ser capaces de sacar todo el partido a la herramienta en las actividades de Gestión del Proyecto, integrando el control de costes y de planificación de la obra en el modelo BIM del proyecto.
