¿Cómo afectará esta crisis a la demanda de oficinas?
Quizás podríamos hacer un par de reflexiones más cuantitativas y otra tercera, más cualitativa.
- La demanda del espacio se verá reducida pues:
- Todos nos hemos quitado el miedo al teletrabajo y las compañías lo aceptarán, e incluso promoverán más entre sus empleados.
- Obviamente, la recesión económica implicará una menor demanda, y la caída va a ser tan vertical que costará tiempo reestructurar el tejido empresarial que, además, en España es muy dependiente de las Pymes y los autónomos, los colectivos que más van a sufrir la crisis.
- La densidad de ocupación de las oficinas (número de puestos de trabajo por cada 100m2 de oficina) cambiará radicalmente su tendencia. Últimamente, hemos venido constatando cómo, cada vez más, las demandas valoraban el precio de una potencial oficina en base al ratio precio/empleado, en vez de al tradicionalmente utilizado, precio/m2.
Así, los promotores hemos invertido cada vez más en aumentar las calidades técnicas (mayor capacidad de ventilación, más frigorías, escaleras de evacuación más anchas, etc) para permitir que, el cliente que así lo quisiese, pudiese aumentar la densidad de ocupación del espacio y bajar el precio inmobiliario por empleado.
Esta tendencia, unida a la filosofía de que los espacios abiertos mejoran la interacción colaborativa entre los empleados, ha llenado las oficinas de praderas de mesas corridas llenas de empleados bien juntitos. Esto se acabó.
La distancia social va a imponer oficinas menos densas, e incluso, ya veremos, la vuelta de los despachos cerrados.
¿Podrá el aumento de la demanda del punto 2 compensar la contracción del punto 1? Eso es lo que veremos con el tiempo.
- Oficinas como lugar de creación de valor añadido.
La interacción social de las personas es necesaria y no todo se puede sustituir por una reunión en “Teams”. Sin embargo, es cierto que en algunas empresas tradicionales ha habido una cultura de “echar horas” / de “calentar la silla”. Esas serán las primeras cosas que cambien, de forma que la presencia física en la oficina será cada vez de más valor añadido.
En consonancia con todo esto, las oficinas tendrán que evolucionar en sus implantaciones para acoger esta nueva filosofía de “Club” donde voy a crear valor fruto de la interacción y trabajo en equipo. Allí hago el trabajo que no puedo hacer solo en casa… Estas implantaciones deberán tener más áreas de interacción, pero eso sí, bien espaciosas. Así, veremos más despachos de dirección, praderas de mesas bien esponjadas y unas zonas comunes amplias y atractivas.
¿Qué pueden hacer los propietarios en este contexto?
En estos momentos, la salud de las personas es prioritaria. Este va a ser el nuevo mantra que guiará la mayoría de las decisiones. El enfoque en la salud de los usuarios ha constituido un claro eje estratégico de nuestra Compañía, como muestra que hayamos sido pioneros en poner en marcha el proceso de Certificación Well de nuestro portfolio y que uno de nuestros inmuebles, Castellana 81, se erigiese en 2018 en el primer edificio de oficinas WELL de España y el quinto Well Oro Core & Shell de Europa.
Es evidente que en los edificios de oficinas, la salud de los usuarios no puede solo depender de los empleadores (empresas arrendatarias). Por lo que, los propietarios arrendadores podemos aportar mucho valor añadido.
Esta situación va a requerir de una mayor interacción / necesidad mutua entre arrendador y arrendatario. Nuestro papel ha de ser más activo y, además, proactivo. Para aportar este valor añadido a nuestros clientes es fundamental tener una estructura suficiente en el equipo que permita llegar a ellos y cuidar al máximo el detalle de los edificios.
Además, creo que estos momentos de dificultad pueden estrechar la relación entre arrendador y arrendatario ayudando a entender que no es lo mismo tener un casero que tener otro.
Un casero con un equipo bien estructurado, que atiende a los clientes con comprensión y que es “largoplacista” será capaz de marcar la diferencia. A partir de ahora, el arrendatario no volverá a ver al casero solo como “el que me cobra la renta a fin de mes”, sino como un aliado para garantizar la salud y bienestar de sus empleados.
