OFICINAS Y CIUDAD, UNA MIRADA DE FUTURO

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Las oficinas son un “comodín indispensable” para que los desarrollos urbanos funcionen

La Jornada AEO del martes 31 de mayo en Barcelona “Oficinas y ciudad, una mirada de futuro” congregó a casi un centenar de profesionales de la Industria de la Oficinas. La Jornada constó de una mesa redonda, una presentación y visita guiada por el 22@, clausura y aperitivo.

En su bienvenida, el presidente de la AEO, José María Álvarez explicó los tres ejes de actuación que está desarrollando la asociación: profesionalización, transparencia del mercado y “la voluntad de poner en valor lo que hace esta industria, su contribución al desarrollo económico y social de nuestro país, y por supuesto, al de nuestras ciudades”.

Planteada la primera cuestión sobre el futuro de las ciudades, Ramón García Bragado, abogado urbanista, reflexionó sobre la resiliencia de Barcelona, y las ciudades en general, con capacidad para superar los retos que se le han planteado históricamente y el balance siempre positivo para dar solución a los problemas que se plantean en la sociedad. “Otra cosa es qué ciudad y sus características, dónde empiezan y dónde acaban, esto es, ¿a qué llamamos ciudad?. Las ciudades siguen teniendo un futuro tremendo porque tienen una capacidad de adaptación asombrosa”.

“Las ciudades siguen teniendo un futuro tremendo porque tienen una capacidad de adaptación asombrosa”.

Por su parte, Miquel Morell, economista y consultor, fue muy contundente al afirmar que “el futuro seguro pasa por las ciudades, aunque tengamos una España Vaciada y se haya vivido un éxodo de las ciudades por la pandemia”. La nueva agenda urbana Habitat 2030 pone a las ciudades como protagonistas del futuro y todos los fondos Next Generation y ODS (Objetivos Desarrollo Sostenible), están enfocados a solucionar los problemas que tenemos en las ciudades. El problema se queda más en la España vacía porque las encuestas ya identifican la reducción del teletrabajo, que ha pasado del 17% en 2020 al 9% en la actualidad, y el propio Ayuntamiento de Barcelona ha comenzado a detectar el regreso de los que marcharon en la pandemia.

“La nueva agenda urbana Habitat 2030 pone a las ciudades como protagonistas del futuro y todos los fondos Next Generation y ODS”

Paco Hugas, Co-CEO de Conren Tramway, dio la visión del promotor desde la práctica y la realidad. Identificó el problema del reconocimiento social y de las administraciones de la figura del promotor y del inversor inmobiliario, estigmatizados y sin reconocimiento de la necesidad de esta actividad para lograr el progreso y prosperidad de la sociedad. En cuanto al futuro de las ciudades, Hugas comentó que “es nuestro gremio el que ha de acometer las inversiones y por tanto debe poder intervenir de forma más directa en el proceso de desarrollo de las ciudades”.

“promotor y del inversor inmobiliario, estigmatizados y sin reconocimiento de la necesidad de esta actividad para lograr el progreso y prosperidad de la sociedad”

“debe poder intervenir de forma más directa en el proceso de desarrollo de las ciudades”

Respecto a cómo se van a desarrollar las ciudades, García Bragado comentó que “las zonas exclusivas (residencial, comercial…) son del pasado y cualquier desarrollo urbano debe contemplar la “mezcla de usos”, en donde el terciario y las oficinas tienen su correspondiente papel y espacio. Las oficinas no representan un problema desde el punto de vista urbanístico, al revés, desde la perspectiva económica, hay una demanda permanente de oficinas donde poder emprender y trabajar”. Es más, en los últimos tiempos ha demostrado una capacidad de adaptación muy notable y envidiable. Es magnífico poder incorporar estos usos en cualquier planeamiento urbano. “Me preocupa si la administración será capaz de regular en función del momento en el que estamos” expuso Gª Bragado. En el 22@ se ha podido hacer porque se ha ajustado demanda y oferta, y se ha hecho con criterios de flexibilidad y capacidad de adaptación. Las oficinas tienen un uso “comodín, indispensable” para que los desarrollos funcionen y tienen la ventaja de su reversibilidad y capacidad de adaptación.

“las zonas exclusivas (residencial, comercial…) son del pasado y cualquier desarrollo urbano debe contemplar la “mezcla de usos”

“Las oficinas tienen un uso “comodín, indispensable” para que los desarrollos funcionen y tienen la ventaja de su reversibilidad y capacidad de adaptación.”

Para Ortiz, el terciario va a coger una importancia trasversal en los entornos urbanos. Si la ciudad debe ser flexible, resiliente y de los 20 a 40 minutos andando, esto obliga a descentralizar el terciario y la Administración. “Creo que el trabajo se va a dividir en tres entornos: el flagship de las empresas donde se concentra la cultura, formación y otros aspectos corporativos; los nodos de los suburbios, donde se concentra el trabajo colaborativo y el talento; y el teletrabajo. Estos entornos introducen cambios en la vivienda y las oficinas, entre otros usos.

“el flagship de las empresas donde se concentra la cultura, formación y otros aspectos corporativos; los nodos de los suburbios, donde se concentra el trabajo colaborativo y el talento; y el teletrabajo. Estos entornos introducen cambios en la vivienda y las oficinas, entre otros usos.”

Morell indicó que “las oficinas no son soporte a la actividad económica de la ciudad, las oficinas generan producción y dentro de ellas se produce valor añadido bruto. Cuando se hacen estudios de impacto económico, las oficinas siempre son el más intensivo en empleo y el que aporta más valor añadido bruto al PIB del territorio. Puede ser hasta 15 veces superior (€/m²) al hotelero y comercio. Por último, cuando hablemos de planeamiento urbanístico hemos de dejar de hablar de terciario, hay que entrar al detalle de si es comercio, oficinas, etc.”

“valor añadido bruto al PIB del territorio. Puede ser hasta 15 veces superior (€/m²) al hotelero y comercio.”

Hugas apuntó que “el stock de edificios de oficinas obsoletos sigue siendo altísimo en Barcelona y Madrid y por tanto hay trabajo para mucho tiempo. Parece que el sector político solo se ha dado cuenta de la necesidad de tener oficinas en el centro ciudad cuando Barcelona se ha quedado desierta de turistas por efecto de la Pandemia. Lo que pasa es que entonces hemos de volver a hablar de regulación y falta de flexibilidad, que es el problema con el que siempre nos encontramos.” Hugas se mostró partidario de re economizar el centro, crear nuevas áreas de desarrollo con mezcla de usos y la oficina como infraestructura básica de actividad económica en la ciudad.

“el sector político solo se ha dado cuenta de la necesidad de tener oficinas en el centro ciudad cuando Barcelona se ha quedado desierta de turistas”

“regulación y falta de flexibilidad, que es el problema con el que siempre nos encontramos.”

Sobre el desarrollo de edificios de oficinas de calidad en el centro ciudad hubo disparidad de criterios. García Bragado estimó que si era posible y Hugas dijo que la calidad está muy condicionada por las posibilidades de actuar que se tenga sobre el edificio o el desarrollo, aspecto en el que la normativa no lo pone nada fácil y en donde el 22@ se diferencia del resto de la ciudad por las posibilidades de reconvertir o hacer nuevos proyectos desde cero. Ortiz fue radical con respecto al reposicionamiento de los edificios posteriores a los 60 y explicó que la demanda es muy cruel y solo quiere hablar de metros cúbicos, terrazas, biofilia, sostenibilidad, etc, temas que esos edificios no pueden asumir fácilmente. No es una tendencia nueva, pero o vas a un concepto de sustitución, que te permite desarrollar conceptos, volumetrías, usos mixtos, o tienes que ir a un concepto de regeneración urbana.

“la demanda es muy cruel y solo quiere hablar de metros cúbicos, terrazas, biofilia, sostenibilidad, etc”

Morell, habló del marco legal, el coste y la diferencia entre una transformación urbana como el 22@, donde se transforma y regenera un tejido obsoleto a través de un instrumento urbanístico, y otra como la del “Eixample” que tiene un tejido urbano muy consolidado y donde el instrumento urbanístico basado en la generación de plusvalías, es mucho más difícil que funcione. “No en todos los territorios van a servir los instrumentos urbanísticos clásicos para renovar la ciudad. Un tercio de las empresas que hay en Barcelona están en el Eixample, el distrito más denso de la ciudad. No solo eso, un tercio de las empresas que el Ayuntamiento considera de alto valor añadido, conocimiento y tecnología, están en el Eixample, que se ha convertido en el principal clúster de la ciudad. Todo lo anterior lo compatibiliza con la mayor superficie comercial en planta baja (70% más) que en el resto de la ciudad y con el mayor número de vistas culturales. De 37 millones de visitantes, 11 pasan en el Eixample. La actividad económica busca tejido complejo y servicios urbanos.

“No en todos los territorios van a servir los instrumentos urbanísticos clásicos para renovar la ciudad.”

Ortiz anticipó el tsunami que se avecina por cuestiones como la Taxonomía y ESG de las empresas y puso en duda si las empresas establecidas en el Eixample podrán cumplir con estas normativas y directrices. “Tanto por obligación como por el atractivo y capacidad de cumplimiento que les ofrecerán los nuevos desarrollos, va a haber un éxodo importantísimo y una mejora en los cambios de uso” apuntó Ortiz.

“el tsunami que se avecina por cuestiones como la Taxonomía y ESG”

“va a haber un éxodo importantísimo y una mejora en los cambios de uso”

Respecto al teletrabajo García Bragado dijo que independientemente de tendencias y movimientos pendulares, cuando la productividad se resienta por esta tendencia en las empresas se corregirá. En cuanto a los edificios, opinó que “la gente quiere trabajar en edificios singulares, históricos, reconocibles y en Barcelona hay muchos. Estoy de acuerdo en la dificultad de adaptar los edificios a las nuevas tendencias y también en que la normativa que tenemos ahora no lo permite”.

Para Hugas, el debate sobre el teletrabajo “está muerto” y serán las empresas las que determinen las políticas a seguir en cada caso. Respecto a la generación de demanda y las nuevas tendencias en oficinas, el promotor va a tener que reinventarse cuando afronte la actualización de edificios antiguos en el centro y quiera atraer empresas que paguen rentas prime. Fuera del centro, estamos viendo cómo se proyectan edificios orientados a sectores económicos en crecimiento (tecnología, robótica, Biotec, IA, life science, etc…) que es la manera de generar demanda y atraer talento. Ortíz apuntó que “la sostenibilidad ya no está entre los temas prioritarios de los usuarios en relación a los edificios, se da por descontado, ahora los punteros son: experiencia del usuario, impacto en la comunidad, impacto cultural, igualdad social, medio ambiente y capacidad de influir en la productividad y creatividad”.

“ahora los punteros son: experiencia del usuario, impacto en la comunidad, impacto cultural, igualdad social, medio ambiente y capacidad de influir en la productividad y creatividad”.

A continuación, Javier Bernades, Director de Oficinas España, Cushman & Wakefield y vocal Junta Directiva AEO, realizó una amplia introducción del 22@ en la que abordó el modelo de éxito basado en la planificación, el urbanismo y la mezcla de usos.

David Martínez, Gerente del Instituto Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento Barcelona, abordó el 22@ desde una perspectiva más técnica con la Modificación del Plan General Municipal (MPGM) de fondo. Explicó el camino del 22@ respecto al MPGM, sus cinco años de debate y trabajo previo, el primer balance en su X Aniversario y el impacto generado por esta transformación acelerada. A continuación, abordó el contenido de la MPGM en cuanto a estructura y la regulación de detalle. Destacó aspectos como la agilidad y licencia directa, la transformación de 10 PAUs y 15 PMUs o la regulación de 1millón de m2 de actividad económica, entre otros. En cuanto a la ejecución, Martínez se centró en las infraestructuras y la urbanización de los ejes de Pere IV, los conectores de c/ Marroc y Badajoz, la conexión de la calle Pamplona y los túneles de Glorias.

Tras estas intervenciones se realizó una visita guiada en autobús descapotable en donde los asistentes pudieron comprobar de primera mano la transformación que ha generado este proyecto urbanístico y los edificios más significativos del 22@.

“quiere ser el mejor sitio para vivir y trabajar, lo cual está relacionado con cómo se diseña y planifica con el objetivo de generar todas la oportunidades de desarrollo económico, humano, profesional, deportivo o académico”

Jaume Collboni, Primer teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, clausuró la Jornada partiendo de un enfoque global de la ciudad de Barcelona “que quiere ser el mejor sitio para vivir y trabajar, lo cual está relacionado con cómo se diseña y planifica con el objetivo de generar todas la oportunidades de desarrollo económico, humano, profesional, deportivo o académico”. El modelo económico condiciona una ciudad e implica pensar en cómo va a trabajar la gente, qué tipo de espacios va a necesitar y qué planeamiento es necesario para que ocurra lo que queremos que pase. Estamos apostando por la tecnología y el talento, e intercalando otros activos como la gastronomía, el diseño, la industria creativa, logística y movilidad, entre otras. Todo ello está dando unos resultados que hacen de Barcelona una ciudad que demanda mano de obra cualificada y no cualificada y posicionándola como una ciudad con futuro, diversificada, sostenible, desconcentrada y que combina lo económico con lo residencial. Un futuro en donde sin duda es necesaria la colaboración público-privada. Este es un proyecto colectivo que se hace posible entre todos los ciudadanos y actividades. Bienvenidos a la nueva Barcelona, la del 22@ Nord”.

“una ciudad con futuro, diversificada, sostenible, desconcentrada y que combina lo económico con lo residencial.”

A continuación, José María Álvarez entregó a Jaume Collboni una placa conmemorativa del 20 Aniversario del 22@. Finalizó la Jornada con un aperitivo network  para todos los asistentes.