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El prime, la calidad y el glamur del activo, válvulas para adaptarse a los cambios del mercado
Los contratos, la flexibilidad y las ocupaciones evolucionan para definir el próximo modelo de espacios de trabajo y oficinas
ESG y administraciones públicas, claves para el mercado presente y futuro
El pasado 6 de octubre la AEO organizó el Desayuno Coloquio Nuevos tiempos para la inversión en oficinas que tuvo como protagonistas a tres profesionales representantes de la inversión en nuestro mercado: Ignacio Fonseca, General Manager de Rivoli; Thierry Julienne, Managing Partner de IBA Capital; y Leticia Ponz, Head Representative Office Spain de Union Investment y moderadora del encuentro.
El Desayuno concitó un altísimo interés entre los asociados que se saldó con un aforo completo de la sala y la imposibilidad de facilitar la asistencia a todos los inscritos. Todos los asociados cuentan con una versión exclusiva y extendida (Versión extendida) de los contenidos del Desayuno en la zona privada de la web AEO. Los temas abordados fueron numerosos y abarcaron prácticamente todo el espectro de tendencias y claves de la inversión en estos momentos.
Un mercado atractivo donde destaca el prime, la calidad y el glamur del activo
Hubo consenso en que España sigue siendo un mercado atractivo para inversores, con contratos ligados a la inflación pero que cuenta con poco producto y pocos promotores. Poca oferta para mucha demanda. Cuando se trata de invertir y obtener rentas, las claves están en las ubicaciones prime, la calidad y el glamur o singularidad que se pueda dar a un edificio. En el centro ciudad se puede jugar a casi cualquier cosa, y en periferia cuenta la ubicación, la calidad, el transporte y los servicios.
Teletrabajo, contratos, valoraciones y flex, muchas caras de una misma moneda
La pandemia y la generalización del teletrabajo han provocado que las empresas, aunque todavía no saben bien que espacio van a necesitar, se esfuercen por atraer a la oficina a empleados, clientes, colaboradores o proveedores, lo cual conlleva una apuesta por la calidad de los activos y los espacios de trabajo. Los edificios de nueva generación tardarán todavía 2 o 3 años en llegar desde que el inquilino se defina, pero sí parece claro que tendrán espacio flexible para adaptarse dinámicamente al crecimiento, los proyectos o los picos de trabajo de las empresas.
Los aspectos financieros y hacia dónde van los contratos ocuparon buena parte del coloquio. Respecto a contratos se debatió sobre dos modelos: el de contrato fijo o el de “management contract”, apuntando a un modelo flexible en el que se cobra tres veces el precio del espacio fijo, porel riesgo que conlleva, y un “yield” de 200 o 300 puntos más, donde al final el equilibrio en el precio se encuentra. También hay que distinguir entre clientes que están en el edificio a largo plazo y los que no, puesto que en un modelo flexible debe haber un periodo de tiempo en el que el cash flow pueda representar fielmente lo variable. La flexibilidad siempre ha sido el gran tema para los propietarios y quedó claro que una marca propia de coworking lo hace más fácil. Si bien los ingresos de los grandes patrimonialistas han de venir por rentas, no por contratos de gestión, de aquí a 3 o 4 años todo propietario va a tener que saber gestionar un contrato flexible. En este modelo, el centro ciudad plantea el problema del tamaño de los activos, que suelen ser pequeños, cosa que no pasa en periferia donde el espacio flexible está llegando a edificios de tamaño medio y grande.
Periferia, eficiencia y ocupación, más madera!!!
Respecto a la periferia se plantearon dos debates: el del impacto del teletrabajo, el retorno al centro con menos metros cuadrados y la búsqueda de mejores ubicaciones; y el de los m2 que se producen dentro de la ciudad. En cuanto a la eficiencia del espacio y la ocupación dentro de los edificios, llegar al 1,5 o 1,6 de ocupación antes de la pandemia era un objetivo, durante la pandemia nadie lo quería y tras la pandemia el mercado ya demanda 1,6.
ESG, el capital ya no busca solo el rendimiento
En este apartado hubo consenso en que hay que encontrar un equilibrio entre lo que pide el mercado y lo que está dispuesto a pagar. En general, solo en el centro ciudad se puede repercutir el coste de los certificados en la renta. La cadena de valor está compuesta por los gestores locales, los gestores del dinero y los inversores finales, y cada uno tiene objetivos diferentes, aunque complementarios. SI parece tendencia que los últimos optan por una certificación platino a un lobby más bonito o representativo. El capital ya no solo busca el rendimiento, empieza a haber señales de una profunda concienciación y compromiso con la agenda 2030 y la sostenibilidad. En cuanto a los inquilinos, en Madrid se están empezando a ver casos de “súper calidad”, edificios que superan la calidad de su zona porque sus usuarios están dispuestos a pagarlo. Los CAPEX, la obligatoriedad de compartir datos por parte del usuario, las cláusulas verdes, los activos no sostenibles y las medidas de climatización del gobierno fueron otras temáticas abordadas.
El Coloquio se cerró analizando el papel clave que juegan de las administraciones públicas en la inversión con ejemplos dinamizadores como el 22@ en Barcelona o las declaraciones responsables en Madrid.
