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El commercial real estate se comporta bien en entornos de inflación alta,

pero es muy sensible a la evolución de los tipos de interés.

España: Madrid y Barcelona, están capeando la situación mucho mejor que los mercados internacionales.

La AEO volvió a congregar a la Industria de las Oficinas para debatir sobre la percepción y la realidad del activo de oficinas. En esta ocasión contó con Fernando Abril-Martorell, Partner – Equity Research de Alantra Equities, y con Paco Hugas, Co-fundador y Co-CEO de Conren Tramway. Desde la visión de analista financiero y la de inversor/patrimonialista, respectivamente, el encuentro suscitó opiniones y enfoques complementarios del presente y el futuro de las oficinas que pusieron de manifiesto las diferencias del mercado español, internacional y estadounidense.

Fernando Abril-Martorell comenzó indicando que el “commercial real estate”, en su conjunto y a nivel global, ha tenido un mal desempeño en los mercados financieros fruto fundamentalmente de la subida de los tipos de interés (que se acentuó con la guerra de Rusia y Ucrania). Dentro del comercial real estate, las oficinas ha sido la tipología de activo que peor se ha comportado por la amenaza que supone el teletrabajo “Aunque es cierto que el comercial real estate se comporta bien en entornos de inflación alta, es muy sensible a las variaciones de tipos de interés. Esto unido al mal desempeño operativo de las oficinas en EEUU (actor fundamental en los mercados financieros, y que genera efecto “arrastre” sobre otros mercados) es lo que ha llevado a considerarse como el patito feo”, apunto Abril-Martorell.

“Aunque es cierto que el comercial real estate se comporta bien en entornos de inflación alta, es muy sensible a las variaciones de tipos de interés. Esto unido al mal desempeño operativo de las oficinas en EEUU (actor fundamental en los mercados financieros, y que genera efecto “arrastre” sobre otros mercados) es lo que ha llevado a considerarse como el patito feo”, apunto Abril-Martorell.

“En el caso de las cotizadas españolas (Merlin, Colonial…), en el último año y medio ha habido mucha rotación en el accionariado, con un incremento del inversor español vs. el extranjero, entre otras cosas porque ellos son mucho más conocedores de las dinámicas operativas locales. A pesar de eso, todavía más de dos tercios del free float está en manos extranjeras en el caso de Merlin, y por tanto siguen encontrándose expuestas a lo que sucede en otros mercados. Los fundamentales de las oficinas en España son  más positivos, no se ve tanto “drama”, aunque es cierto que tampoco serán inmunes a los cambios de tendencia. Los activos que no estén bien ubicados y/o que no estén actualizados, si se están viendo afectados”, manifestó el representante de Alantra.

Por su parte, Paco Hugas se aproximó a la estigmatización desde una visión más patrimonialista y referenciada a todos los mercados prime. Aseguró que los mejores activos de oficinas están batiendo récords en todo el mundo. Además,”los datos recientes de mercado de Madrid y Barcelona reflejan una recuperación que empieza a dejar atrás el año 2023, que también vino acompañado de un parón extraordinario en nuevos desarrollos.  Según Hugas ”se vuelve a tener una visión mucho más positiva de los edificios de oficinas como asset class por su utilidad para las organizaciones, que cada vez confían más en este  activo como imagen de su cultura corporativa, como herramienta para atraer y retener talento, para cambiar sus sistemas de organización internos y como elemento diferencial de las empresas”.

Hugas indicó que hay que preguntarse en qué edificio de oficinas es posible que esté tu capacidad de generar renta. Las empresas que no apuesten por edificios de primera categoría cada vez van a tener más difícil atraer talento. Nosotros decimos que hay edificios de oficinas muy variados, de diversa índole, cuando antes parecía que oficinas era todo lo mismo. Los grandes edificios de oficinas multitenant en el centro tienen mayor posibilidad de atraer talento y de que las ciudades atraigan grandes corporaciones que generen empleo y grandes proyectos. Lo que antiguamente llamabamos campus, ahora resulta que son hubs porque son centros de actividad económica donde muchas veces se juntan empresas con otras actividades como la educación o el lifescience y esto genera barreras de salida para los tenants que ocupan espacios adaptados a sus actividades y que muchas veces contribuyen con un capex  significativo. Según Paco Hugas, “esto era desconocido en el mundo de las oficinas y representa un vector de crecimiento enorme para la industria y donde vamos a ver cada vez más multitenants. Edificios grandes, pequeños, hubs, edificios céntricos, etc… el tipo de edificio de oficinas es cada vez más amplio, y de alguna manera nosotros lo que vemos es un momento para reescribir las tesis del mercado de inversión en oficinas”.

hay edificios de oficinas muy variados, de diversa índole, cuando antes parecía que oficinas era todo lo mismo.

Lo que antiguamente llamabamos campus, ahora resulta que son hubs porque son centros de actividad económica donde muchas veces se juntan empresas con otras actividades como la educación o el lifescience y esto genera barreras de salida para los tenants

Hugas opinó que “hoy los activos Prime los quiere todo el mundo. Aunque no haya capital, a cierto precio, habría una avalancha y la tendencia en el mercado de inversiones es intentar comprar buenas ubicaciones. Sin embargo, esos precios se resisten en los tickets medianos y pequeños, pero no se resisten en los tickets grandes”. Para los tickets pequeños y medianos hay family Office y aseguradoras que no son víctimas de tendencias de inversión de mercados financieros internacionales. Sin embargo, en periferia el problema son los contratos largos o los costes de reforma y de sostener estos activos en ubicaciones secundarias.

Las oficinas son una gran oportunidad también para el mundo de la arquitectura porque cada edificio es una hoja en blanco, es una oportunidad para contribuir al mundo de las oficinas proponiendo soluciones distintas. Debemos entender que los activos de oficinas son determinantes para el desarrollo de la actividad económica en todos los países. En un país como España, donde la vivienda está en un rango medio de 60/90m2, la oficina mejora la productividad, el contacto con los compañeros, la innovación, la creatividad, el desarrollo profesional, permite hacer mentoring … Sin la presencialidad se complican muchísimo estas cuestiones empresariales.

Las oficinas son una gran oportunidad también para el mundo de la arquitectura porque cada edificio es una hoja en blanco, es una oportunidad para contribuir al mundo de las oficinas proponiendo soluciones distintas.

Fernando Abril-Martorell comentó que “en España y la parte del sur de Europa se comporta diferente a Estados Unidos y, aunque no vamos a ser inmunes al impacto del teletrabajo, creo que hay distintos motivos que justifican que esto va a estar lejos de ser un “drama”. Hay un cierto consenso en que la productividad con el teletrabajo disminuye, y si bien es cierto que en un entorno de pleno empleo como es en EEUU limita el poder del empleador, esto no sucede en España. Por otro lado el coste medio de la oficina por empleado en España es más bajo que en el mundo anglosajón. Por tanto, a la hora de querer optimizar costes, la reducción de espacio de oficinas no ocupa una de las prioridades en las empresas. Al final, estamos viendo que los niveles de ocupación en CBD en Madrid y Barcelona siguen fuertes (95%), y significativamente mejor que en otros mercados.

los niveles de ocupación en CBD en Madrid y Barcelona siguen fuertes (95%), y significativamente mejor que en otros mercados.

En cuanto a las tendencias, Abril-Martorell indicó que “el corto plazo lo va a seguir marcando claramente los tipos de interés, y esto es muy cambiante. Otro aspecto relevante a monitorizar serán las refinanciaciones de los activos más “complicados”. En el medio/largo plazo la tendencia seguirá al desempeño operativo.. La narrativa de hoy con las oficinas guarda ciertas similitudes con lo que sucedió en el segmento del retail en EEUU en 2015-16, cuando se preveía que el crecimiento del online iba a tener un impacto material en la tienda física y los centros comerciales.  Este sentimiento negativo tuvo un efecto arrastre a Europa, y provocó una racionalización del stock y readaptación de los activos a los cambios de hábitos del consumidor. Es posible que se reproduzca esta travesía del desierto en las oficinas. Al final, años después se ha demostrado que el retail físico que se ha podido reinventar ha salido más fuerte..

Hugas hizo referencia a la percepción de que las oficinas siguen penalizadas y si el valor de los activos tarda mucho en corregirse, la oportunidad para inversores privados, aseguradoras, por ejemplo, durará más. Cuando hablamos de a dónde vamos, en Madrid la oportunidad es mucho mayor por la libertad que da la administración. En Barcelona las restricciones regulatorias a nivel urbanístico van a complicar mucho más la actividad porque vemos como el mercado no puede corregir rápido.  Los que deberían aprovecharse de la sobreoferta en el 22@ Norte, resulta que están maniatados porque las normativas no permiten uso hotelero o residencial y las compañías prefieren mantener esos activos porque no hay un buen comprador.  En Madrid, si el marco regulatorio continúa siendo el mismo, puede venir un ciclo de 10 años extraordinario.

en Madrid la oportunidad es mucho mayor por la libertad que da la administración. En Barcelona las restricciones regulatorias a nivel urbanístico van a complicar mucho más la actividad porque vemos como el mercado no puede corregir rápido.

Otra tendencia es el boom del coworking, que está agrupando empresas pequeñas, startups, etc.… en edificios de propiedad vertical o grandes superficies con espacios de mejores prestaciones. Vamos hacia una época de racionalización del mercado de oficinas donde lo mejor que podría pasar es reconvertir en residenciales millones de metros cuadrados de oficinas de edificios de clase C o menor. Además, impulsaría la salida al mercado de vivienda proveniente de pequeñas oficinas antes ocupadas por este perfil de empresa. “Lo que podría pasar en el mercado de oficinas la próxima década, es que las rentas se vayan acercando más a Europa. Con ese crecimiento de rentas, es posible que poco a poco se vaya racionalización el mercado de oficinas de edificios obsoletos y de la periferia la periferia. Todo esto debería beneficiar a las oficinas con mejores prestaciones y mantenimiento, comentó Hugas.

Fernando resumió su intervención con una visión positiva de las oficinas: “creo que, aunque pueda venir una travesía por el desierto, las oficinas seguirán siendo un activo fundamental y con recorrido en España”.

aunque pueda venir una travesía por el desierto, las oficinas seguirán siendo un activo fundamental y con recorrido en España”.