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El Facility Management es del pasado, hoy hablamos de Customer Management

El pasado 8 de marzo la AEO organizó una Mesa Redonda bajo el título “Calidad de producto, Nuevos paradigmas” en la que participaron representantes de Gmp, Arcano, Morph y Construcía, cuatro empresa asociadas de la AEO, que estuvieron moderados por el presidente de nuestra asociación. ESG, customer management, inversión pública o los retos de proyectos colaborativos, algunos de los temas abordados.

Xabier Barrondo, director general de Negocio de Gmp, abrió la Mesa comentando cómo ha evolucionado la visión y gestión de los patrimonialistas a largo plazo. “Hablar de Facility Management es hablar del pasado, hoy tenemos que hablar del Customer Management. Hemos pasado de trabajar con productos físicos a trabajar servicios para las personas. Antes nos enfocábamos a los CEOs y financieros de las compañías, hoy trabajamos más para los empleados de las compañías que están en los edificios de oficinas. Nuestra ocupación y preocupación es generar contenidos a lo largo plazo para que la interacción con los inquilinos sea de valor añadido. Los aspectos de ESG y tecnología hoy son clave para lo anterior”.

Nuestra ocupación y preocupación es generar contenidos a lo largo plazo para que la interacción con los inquilinos sea de valor añadido

César Frías, CEO y director creativo de Morph Arquitectos, abordó la necesidad de partir del concepto de “coste del ciclo de vida de un edificio” frente al tradicional “coste de construcción”, y ello debido a las normativas europeas con las que habrá de cumplir en 2030 y 2050. “El parque de oficinas de hoy y el que habrá en 2050 no se van a parecer en absoluto”.

“coste del ciclo de vida de un edificio” frente al tradicional “coste de construcción”

Cristina Reina, CFO División Inmobiliaria de Arcano, habló desde la perspectiva financiera. “Lo que marca la diferencia en un edificio de oficinas es alcanzar los máximos estándares de sostenibilidad medioambiental, de calidad técnica del edificio y de bienestar del inquilino. Buscamos hacer productos de calidad máxima porque es más fácil alquilarlos a empresas con los estándares antes mencionados, que además tienen mayores márgenes y pueden pagar mayores rentas. Si queremos vender y alcanzar el máximo precio, tenemos que ir por delante de la regulación” apuntó Reina.

Lo que marca la diferencia en un edificio de oficinas es alcanzar los máximos estándares de sostenibilidad medioambiental, de calidad técnica del edificio y de bienestar del inquilino

Marc Basany, CEO de EIG del Grupo Construcía, aportó la visión del constructor: hay que tener en cuenta la regulación presente y futura, y hacer operativo el desarrollo del producto frente este riesgo normativo, entre otros aspectos. “Hay que medir indicadores y trasladarlos a inversores y propietarios, procesar, preindustrializar, evitar residuos y crear un ecosistema constructivo que evite los “gaps” en la economía circular”.

hay que tener en cuenta la regulación presente y futura, y hacer operativo el desarrollo del producto frente este riesgo normativo

José María Álvarez, presidente de la AEO y moderador de la Mesa, planteó a continuación cuestiones como la industrialización del producto o la integración de equipos en proyectos colaborativos en España.

Marc Bany opinó que “cambiar la costumbre en España de trabajar con equipos “silos” a equipos colaborativos es muy complicado. El paso fundamental es avanzar en transparencia y trazabilidad, en abrir y compartir los libros de los proyectos. Esto genera beneficios y valor para el proyecto que se mantienen en caso de haber cambios en los equipos o el proceso constructivo”. Para César Frías, “la problemática de los proyectos colaborativos es que la percepción del promotor es negativa pues pasa de trabajar con una certidumbre en precios a un modelo que no está tasado o cerrado. Sin embargo, nuestra experiencia es que, en algunos casos, incluso se reduce el presupuesto inicial. Para nosotros la clave está en eliminar o trabajar la incertidumbre del promotor”. Al respecto, Xabier Barrondo indicó que “estamos todavía lejos de integrar la construcción y la promoción, que debería ser casi una “joint venture” de verdad. Parece que lo colaborativo y los libros abiertos, se centra más en compartir las subidas de costes y no tanto en disfrutar de los ahorros potenciales. Seguramente es un factor coyuntural y evolucione en el futuro, que es lo deseable”.  Respecto a la sostenibilidad, Barrondo apuntó que implica unos costes enormes en un mercado inmaduro, pero que esta misma inmadurez, representa una oportunidad para un portafolio puesto que es una herramienta diferenciadora en sí. En el caso de propietarios largoplacistas, si elevamos la sostenibilidad a nuestra marca lo convertimos en un activo de posicionamiento muy importante.

cambiar la costumbre en España de trabajar con equipos “silos” a equipos colaborativos es muy complicado. El paso fundamental es avanzar en transparencia y trazabilidad

la problemática de los proyectos colaborativos es que la percepción del promotor es negativa pues pasa de trabajar con una certidumbre en precios a un modelo que no está tasado o cerrado

Parece que lo colaborativo y los libros abiertos, se centra más en compartir las subidas de costes y no tanto en disfrutar de los ahorros potenciales. Seguramente es un factor coyuntural y evolucione en el futuro, que es lo deseable

Álvarez planteó a continuación algunos retos de la Agenda 2030, entre ellos el de financiación, y sobre todo, cómo se articula la consecución de los objetivos. Reina estuvo de acuerdo y contestó que el interés de Europa de plantear y alcanzar la “neutralidad” es legítimo. “La cuestión es esa, ¿cómo se alcanza esa neutralidad? Las gestoras de vehículos de inversión están obligadas por directiva a retratarse en cuanto a los tres niveles de sostenibilidad fijados para estos vehículos de inversión. Si tenemos en cuenta que el mayor volumen de activos sobre el que hay que actuar es el parque existente, el problema es que el vehículo para el “stock” existente va directamente a los niveles bajos de sostenibilidad, cuando tendría que considerarse como el el de mayor nivel para así fomentar la inversión y alcanzar el objetivo de neutralidad”, apuntó. Reina insistió en la problemática financiera y financiadora. “Con cada vez menos bancos en el mercado, y si no ocurre nada extraordinario, parece que serán los fondos alternativos los que terminen financiando esta transición a la neutralidad del inmobiliario. Es una buena oportunidad de negocio, no exenta de dificultades, para fondos de deuda enfocados en esta transición.

el problema es que el vehículo para el “stock” existente va directamente a los niveles bajos de sostenibilidad, cuando tendría que considerarse como el el de mayor nivel para así fomentar la inversión y alcanzar el objetivo de neutralidad

buena oportunidad de negocio, no exenta de dificultades, para fondos de deuda enfocados en esta transición

Basany introdujo el concepto de análisis de la cadena de suministro de la industria de la construcción y el ciclo de vida de los materiales como elementos de acercamiento a la neutralidad. “Queda claro que hay que cambiar la cadena de suministro, que es donde está el mayor coste de la transformación o rehabilitación. En ocasiones no estamos tan lejos como puede parecer, pero hay que profundizar. Ya hay muchos proveedores que tienen indicadores en sus productos que nos permiten reducir los impactos. Productos que ya tienen establecido su ciclo de vida y reciclaje, que reducen riesgos y dan valor dentro de la cadena e impactan positivamente donde se utilizan”

Queda claro que hay que cambiar la cadena de suministro, que es donde está el mayor coste de la transformación o rehabilitación

Ya hay muchos proveedores que tienen indicadores en sus productos que nos permiten reducir los impactos

Barrondo volvió al objeto de la Mesa redonda: la calidad de producto. Según director general de Negocio de Gmp, “el mercado español es inmaduro en este sentido, y la madurez en el inmobiliario está ligada a la transparencia. El mercado español es poco transparente y salvo por el Modelo AEO, que determina la calidad técnica de los edificios de oficinas, no hay ningún criterio objetivo que nos ayude a saber cómo un usuario de un edificio va a disfrutar del mismo. La calidad de producto está también en la estética del edificio, la “hotelización” basada en servicios, la tecnología para mejorar la experiencia del usuario, la creación de comunidades dentro del edificio, etc… La calidad es todo aquello que yo puedo hacer en todos los aspectos para que las personas vengan al edificio, aunque no estén obligadas a venir”

La calidad es todo aquello que yo puedo hacer en todos los aspectos para que las personas vengan al edificio, aunque no estén obligadas a venir

César Frías resumió lo hablado bajo una visión de los diferentes criterios contenidos en la normativa europea LEVEL(s), de próxima aplicación, y que se resume en una orientación a mejorar la vida de los ocupantes de los edificios, una mayor responsabilidad en las inversiones y cómo mejorar el ciclo de vida del inmueble.

La última parte de la Mesa se centró en el papel de las administraciones públicas desde la perspectiva productiva, de intervención y regulatoria. Cristina Reina comentó que frente a las clásicas subvenciones se están empezando a impulsar vehículos de inversión que tienen la participación de fondos públicos, como los FEDER, con gestores privados. “Hay otras formas de canalizar dinero público a la economía real con un sentido productivo, aunque es más lento y lleva tiempo desarrollarlo. Ellos dicen en qué se puede invertir, y nosotros lo gestionamos como si fuese dinero privado. Son fondos que se pueden enfocar a donde los fondos privados llegan con cuentagotas por ser menos líquidos o requerir inversiones menores”.

Hay otras formas de canalizar dinero público a la economía real con un sentido productivo, aunque es más lento y lleva tiempo desarrollarlo

Ya en el turno de preguntas, Xabier Barrondo indicó que, sobre el mantra de “location-location-location”, “está absolutamente obsoleto. Si hay que elegir tres conceptos, para mi son: “location-quality-sustainability”. Los tres conceptos que marcan la diferencia para hacer un producto de éxito”. Hizo referencia a que “el diseño del inmueble marca todo en la vida de un proyecto y que permite, o no, mejoras puntuales respecto del punto de partida. El diseño es fundamental, pero eficiencia y sostenibilidad tienen cada vez más peso e irán condicionando y modificando los diseños. También hay que buscar un equilibrio entre sostenibilidad, eficiencia y comerciabilidad, porque hay que hacer productos que gusten para evitar edificios muy verdes pero muy vacíos”.

el mantra de “location-location-location”, “está absolutamente obsoleto. Si hay que elegir tres conceptos, para mi son: “location-quality-sustainability

Respecto a cómo puede hacerse hoy un edificio “future proof” (a prueba para el futuro) con criterios de sostenibilidad, César Frías opinó que una forma es “utilizando elementos desmontables que se puedan ir adaptando a las necesidades de los inquilinos y a las normativas que puedan ir apareciendo”.