Boletín nº 15, 2016 - Asociación Española de Oficinas
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SUMARIO
AGENDA:
- 5-8 DE MAYO: SIMA (SALÓN INMOBILIARIO DE MADRID)
- 12 DE MAYO: WPC MADRID (WORKPLACE CONFERENCES)
ASAMBLEA GENERAL 2016
NUEVA JUNTA DIRECTIVA
La nueva Junta Directiva consolidará el crecimiento de la AEO y la representatividad del Sector de Oficinas
La Asamblea General de la Asociación Española de Oficinas (AEO), celebrada el pasado 30 de marzo en Madrid, aprobó las cuentas y gestión correspondiente al ejercicio 2015, el Plan de Actuación y Presupuesto para 2016, así como la composición de su nueva Junta Directiva:
  • Presidente: José María Álvarez
  • Vicepresidentes: Enrique Andreo (Telefónica)
Marcelo Fernández (Mapfre)
  • Tesorero: Tomás Higuero (Aire Limpio)
  • Secretario: Víctor Casarrubios (Jones Day)
  • Vocales: Albert Alcober (Colonial)
Borja Basa (JLL)

Jaime Cabezas (BBVA)

Ignacio Fonseca (Blackstone)

Alberto de Frutos (Bovis Project Management)

Jesús Vicente (Metrovacesa)

Javier Zarrabeitia (Merlin Properties)



Según el Presidente de la AEO, José María Álvarez; “el trabajo que ha desarrollado la anterior Junta Directiva nos ha permitido crecer un 500% en empresas asociadas (de 15 a 76 empresas), desarrollar e implantar con éxito el primer Estándar Español para la Medición de Espacios de Oficinas, referencia actual en todo el mercado español, y promover una actividad de networking amplia, diversa y constante”.

En cuanto a los planes de futuro, el Presidente indicó como ejes principales “la consolidación del crecimiento de la AEO, tanto cuantitativamente como cualitativamente, y la representación de nuestra industria en todos los ámbitos, tanto públicos como privados. También la participación activa de las empresas asociadas en el desarrollo de nuevos proyectos y actuaciones que promuevan la transparencia, profesionalización y dinamización del Sector, así como la potenciación de la comunicación interna y externa”.


BLACKSTONE

P- Ignacio, descríbenos brevemente Blackstone en el mundo. Actividad, inversión y activos.


R- Blackstone es una de las empresas de inversión líderes en el mundo. Gestiona inversiones de fondos de pensiones, fondos soberanos, institucionales o de inversores individuales. En el área de Real Estate es líder en el sector con más de 90.000 millones de dólares bajo gestión. El portfolio de oficinas representa más de 14 millones de metros cuadrados en el mundo, siendo el mayor propietario de oficinas en USA.

P- Blackstone tiene varias filiales inmobiliarias es España: ¿A qué se dedican y cuál es su razón de ser?

R- Anticipa proviene de la adquisición del servicer de CX y gestiona las carteras de deuda.

Socimi Fidere es la joint venture que se realizó con Magic Real Estate para la compra de residencial en rentabilidad.

La plataforma logística se gestiona a través de Logicor, que es una plataforma del fondo a nivel Europeo, al igual que Multi Management que se encarga de centros comerciales.

Las oficinas se gestionan directamente desde Blackstone a través de su plataforma Blackstone Property Management.

P- ¿Qué volumen total de inversión ha realizado Blackstone en España hasta ahora?

R- En logística y residencial en alquiler ya son de las mayores plataformas en España con más de 10.000 viviendas y más de 1 millón de metros cuadrados logísticos, en solo 2 años. A nivel de oficinas, las carteras adquiridas representan más de 125.000 m2 en pleno funcionamiento.

P- ¿Cuáles son las claves de inversión y gestión de Blackstone en España?

R- La estrategia del fondo de Real Estate es BUY IT, FIX IT, SELL IT. Se compran activos que necesitan una gestión posterior, para darles valor y poder venderlos posteriormente en un horizonte de 5 a 7 años. A medida que los activos se van optimizando, se pueden ir desinvirtiendo.

P- ¿Cuáles son los planes de Blackstone en 2016?

R- España sigue siendo un foco de gran interés dada la cantidad de activos que todavía requieren de gestión para volver a salir a mercado en condiciones óptimas, por lo que se seguirán analizando compras y gestionando las ya realizadas.

MERCADO

P- ¿Cómo crees que ha evolucionado el mercado inmobiliario español de oficinas desde vuestra llegada?

R- El foco en España ha sido muy agresivo ante la falta de oportunidades en otros sitios de Europa. El mercado ha dado claros signos de mejora, lo que ha hecho que los valores se empiecen a consolidar en algunos subsectores.

P- El mercado de Oficinas en Europa es un mercado fundamentalmente de ciudades, ¿Cómo ves Madrid y Barcelona en este contexto desde el punto de vista de la inversión?, ¿Con quién competimos?

R- Madrid y Barcelona son dos grandes urbes dentro del espectro Europeo. A nivel de valores son relativamente bajos comparados con Londres o Paris, que reciben una fuerte presión de inversores a nivel mundial. Con respecto a ciudades de valores similares como puede ser el mercado alemán, Madrid y Barcelona son relativamente volátiles, lo cual les da su atractivo debido a las potenciales ganancias futuras. En la actualidad son las dos ciudades con mayor potencial de crecimiento en Europa. Gracias a eso han vivido dos años record de inversión.

P- Desde la perspectiva de la gestión de activos, ¿Hay grandes diferencias?

R- Al ser los valores más bajos, es cierto que la calidad de los activos es menor. Excepcionalmente se realizan proyectos con altos niveles de calidad y prestaciones de primer nivel. Se siente esa falta de producto en el CBD, y los escasos proyectos de alta calidad que están saliendo a mercado, están teniendo mucho éxito.

P- Retos y metas del mercado español que ves en este momento. ¿Cuándo volverán las gruas?

R- Efectivamente la vacancia a nivel general sigue siendo muy alta y queda una gran cantidad de metros cuadrados por absorber, activos que en algunos casos nunca han sido ocupados. Pero por otra parte la demanda no está focalizada en las zonas donde se encuentran esos activos, si no mas bien en el CBD y en zonas próximas, lo que hará que se empiecen a ver más proyectos de rehabilitación. Tanto en Madrid como en Barcelona quedan grandes zonas de expansión como 22@ y Chamartín, que deberían ver proyectos de oficinas desarrollarse.

P- ¿Parece que las rentas empiezan a recuperarse?, ¿Cómo crees que van a evolucionar en 2016 y a medio plazo?

R- La vacancia en zonas prime empieza a ser muy baja por lo que la presión es clara. Los proyectos de rehabilitación que vayan saliendo a mercado también serán una referencia, ya que los clientes más exigentes estarán dispuestos a pagar un plus por tener oficinas de alta calidad. En periferia se empieza a ver más movimiento, sobre todo en Barcelona, por lo que ya se observan crecimientos del 10% a 15% anuales. En Madrid esta tendencia empieza a llegar a periferia y ya se observan aumentos de rentas en determinadas zonas. Se proyecta un crecimiento de rentas de una media de 30%, en los próximos 3 años que variará según zonas.

P- El producto más Premium del mercado ha sido el objetivo de transacción en los dos últimos años y parece que ya está agotado hasta que se cumpla el ciclo de inversión correspondiente y vuelvan a salir al mercado:
¿Coincides con esta valoración?

R- Ha habido un grandísimo volumen de inversión, por lo que no ha sido tan Premium lo que se ha transaccionado en algunos casos. Se ha vendido principalmente lo que llevaba tiempo intentando transaccionarse. Inversores que llevaban tiempo en mercado intentando desprenderse de activos y gracias a la normalización de los precios han podido dar salida a los activos, u otros que debido a la falta de liquidez en otras partes de sus negocios han tenido que vender parte de su inmobiliario.
Otros grupos que no ha tenido necesidad de vender, al romperse la barrera de los 10.000 euros m2 en Castellana es probable que salgan a mercado para aprovechar este pico, por lo que podría salir a mercado producto Premium, que en otras épocas se ha mantenido como valor refugio.

AEO

P- ¿Cómo ves el papel que está desarrollando la AEO en el mercado español?, y a medio y largo plazo, ¿Cuál debería ser?

R- La AEO ha de ser la organización que lidere las tendencias dentro del mercado de oficinas español. El punto de encuentro de propietarios, ocupantes y prestadores de servicios donde cada uno se sienta identificado. Un centro de ideas y acciones donde comentar tendencias, defender nuestros intereses y marcar los estándares de calidad del sector.

P- ¿Has utilizado alguna vez el Estándar AEO para la Medición de Espacios de Oficinas?

R- Sin yo haberlo solicitado nuestros equipos y proveedores automáticamente han empezado a utilizar el estándar de la AEO. Es fantástico que tenga una penetración en el mercado tan rápida y automática.

P- En 2015 participaste en una Mesa Redonda de la AEO sobre transparencia. ¿Qué impacto crees que va tener en el mercado la próxima aparición del Estándar AEO para la Clasificación Técnica de Edificios de Oficinas?

R- Es clave que el estándar permita comparar inmuebles diferentes. Esto permitirá además de incrementar la trasparencia, mejorar la calidad de los inmuebles, ya que con más información, la competencia será mayor, y los propietarios tendrán más cuidado con sus edificios.

P- En tu opinión, ¿Cuáles son los retos y oportunidades de la AEO en el mercado español? ¿Qué riesgos ves?

R- Nos encontramos en un momento idóneo, en el que el sector de oficinas pasa una especialización total como producto de inversión. Ha dejado se estar bajo el paraguas de la inversión inmobiliaria residencial y empieza a ser un producto con nombre propio y con un origen del capital diferente.
Esta “separación” ha de ser acompañada con una representación sectorial como es la AEO que proyecte la fuerza del mercado de oficinas en la economía, la administración y la sociedad.
Se corre el riesgo de dejar que otras asociaciones sectoriales lleven ese liderazgo y que el sector de oficinas quede difuminado bajo otros espectros. Pero claramente la AEO está tomando ese liderazgo, y el sector de oficinas tomará la posición e importancia que se merece.



Ayudar a diseñar un mundo mejor es uno de los grandes retos y, diría, obligaciones de la ingeniería hoy en día. Para poder afrontar este reto es necesario que el ingeniero sea capaz, por un lado, de entender y aplicar la tecnología más avanzada, y por otro, contar con una mirada más humana y un enfoque sostenible. Nuestra filosofía de trabajo debe guiarse por una visión de búsqueda de soluciones que sean asequibles, mejoren el bienestar y seguridad de la gente, beneficien a la sociedad, optimicen los recursos y sobre todo, sean inspiradores.

Vivimos un momento clave de transformación social: desafíos tan cruciales como la falta de empleo o la desigualdad, y nuevas realidades como el cambio climático no solo amenazan el bienestar, sino también la continuidad del mundo tal como lo conocemos.

Revertir o mejorar este contexto forma parte del compromiso que empresas, instituciones, gobiernos y ciudadanos particulares deben asumir. Porque así como los impactos globales repercuten a pequeña escala, las actuaciones locales también ayudan a mejorar el mundo.
El compromiso que deben asumir los ingenieros es el de liderar la búsqueda de soluciones a estos retos. Se necesita que los ingenieros sean, de hecho, más que simples ingenieros, aportando riqueza en sus pensamientos, siendo analítico pero a la vez imaginativo, explorando nuevas ideas y cuestionando las creencias populares.

La ingeniería tiene la capacidad de mejorar el funcionamiento de la sociedad mediante un enfoque holístico y la medición del impacto social de las propuestas a través de los diferentes grupos de interés. Nuestro impacto se percibe desde grandes planes de regeneración urbana, capaces de fortalecer la economía local; en proyectos de edificación de desarrollo cultural y comercial que aportan un impacto positivo a las comunidades implicadas; o incluso en la aplicación de la última tecnología de Fórmula 1 en edificios de oficinas, para mejorar el confort de los usuarios.

En una época marcada por el cambio hacia una economía basada en el conocimiento y la transformación de las relaciones laborales, nuestra visión como ingenieros también debe tener en cuenta la importancia del entorno laboral. Como ingenieros, analizamos la importancia del ámbito físico y la transformación de los espacios de trabajo para combinar instalaciones físicas y virtuales y crear un entorno más flexible capaz de fomentar la colaboración y ser adaptable al cambio.

Integrando la tecnología más avanzada en los proyectos creamos construcciones más respetuosas con el medioambiente. La aplicación de nuevos procesos de trabajo, en combinación con las últimas herramientas, permite visualizar el diseño y la construcción, simular el comportamiento ambiental y predecir las operaciones durante la vida útil de un edificio. Así incrementamos el valor sostenible de los proyectos para reducir costes y plazos, y proporcionamos un producto óptimo que contribuye al negocio de nuestros clientes, el bienestar de los usuarios y la resiliencia de nuestras ciudades.

El resultado final, sin embargo, solo puede alcanzar el éxito si el camino hacia ello cuenta con la plena colaboración de todos los agentes interesados: el cliente, usuarios finales, gestores, arquitectos, constructoras, administraciones, ingenieros, especialistas, consultores, etc. Todos estos agentes deben tener los mismos objetivos comunes para garantizar el éxito.

Como ingenieros estamos en una posición privilegiada para ayudar a conseguir el éxito. Debemos sentir una gran responsabilidad con la sociedad, el entorno, nuestros clientes y colaboradores; y debemos seguir apostando por las grandes ideas, llevándolas a cabo con ilusión y una mirada puesta en el bienestar común.
Mark Chown
Director de Arup Madrid
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