Boletín nº 13, Enero 2016 - Asociación Española de Oficinas
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SUMARIO
- ENTREVISTA A MARÍA LAGUNA -
DIRECTOR OF ASSET MANAGEMENT, TRIUVA
2016, EL AÑO DEL ALQUILER

P.- IVG Institucional Funds es ahora TRIUVA, ¿Por qué este cambio de denominación?

R.- Debido a la situación económica de los últimos años, la matriz de nuestra empresa, IVG Imnobilien AG, sufrió una importante reestructuración financiera, y el consejo de administración, en verano de 2014 vio necesario desligar la parte de la gestora de fondos institucionales (IVG Institucional funds) del grupo de IVG. Para ello se dotó a la nueva empresa de una total autonomía, ofreciendo los servicios de asset e investment managment a nuestros inversores de manera integrada, y creando departamentos completamente independientes de RRHH, servicios centrales, etc. Este proceso culminó en Octubre de 2015 con el cambio de nombre e imagen, en lo que hoy ya conocemos como TRIUVA.

P.- Entonces, ¿qué es TRIUVA en España?
R.- Es la sucursal en España de la gestora de fondos institucionales alemana TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, que cuenta con expertos locales que dirigen el negocio para el mercado español y portugués.

P.- El 53% de vuestros activos se encuentra en el sector de oficinas. ¿Cómo es vuestro portafolio?

R.- Tenemos fundamentalmente oficinas pero desde hace dos o tres años también hemos comprado mucho High Street Retail (11,9% del portfolio), fundamentalmente porque había un alto interés por parte los inversores. Otros componentes de nuestra cartera son un fondo con gaseoductos, hoteles, algo de servicios médicos y logístico, lo que representa alrededor del 34% del total. En donde no invertimos, es en residencial.

P.- ¿En que posición os encontráis en España?

R.- Somos una empresa que lleva en España desde finales del 1999 operando activamente, y ello porque los inversores consideran a nuestro país un mercado muy importante. Quitando Alemania, donde tenemos más de la mitad de los activos, Londres, París y Madrid, han sido y son los mercados más interesantes en los que tenemos una posición muy activa de compra. Actualmente, estamos mirando y valorando activos de oficinas y Retail , tanto en Madrid, Barcelona como en Lisboa.

Dentro de España estamos centrados en Madrid y Barcelona para el uso de oficinas y en Retail en prácticamente todo el territorio pero en ciudades a partir de un determinado tamaño.

P.- ¿Cuál es vuestro criterio para seleccionar activos?

R.- Nos centramos en activos core dando mucha importancia a la ubicación y a la calidad del edificio.

P.- En 2016 la AEO lanza el Estándar para la Clasificación Técnica de Edificios, que va a permitir al mercado español tener un criterio único para identificar la calidad técnica de los edificios y compararla con otros mercados ¿ Qué opinión te merece esta iniciativa?

R.- Es fundamental. En este momento no hay un criterio unificado y las clasificaciones se hacen según el criterio de cada interviniente. En nuestro caso analizamos la antigüedad, la última reforma y realizamos una visita, tras la cual otorgamos una clasificación.
Categorizar los edificios con un solo criterio es básico para el mercado porque hablamos de inversores internacionales que necesitan un plus de confianza y seguridad, aspectos que son inherentes a la estandarización de criterios.

P.- ¿Cuál es tu visión para 2016?

R.- Creo que va a ser un buen año y confío en que podamos realizar operaciones de compra. Las rentas van a ir creciendo, con lo que los niveles de alquiler van a mejorar, los yields van a ser un poco mejores que en 2015, y al final, es en eso en lo que se fijan los inversores.

Creo que 2015 ha sido un año excepcional en volumen de inversión y será difícil que se repita por las operaciones singulares y de gran tamaño como la compra de TESTA por parte de MERLIN, o la venta de TORRE ESPACIO. En general, creo que se va a comportar bien si la incertidumbre política lo permite.

2015 ha sido el año de la inversión y el capital, y creo que 2016 va a ser el año del alquiler.

P.- ¿Os habéis planteado transformaros en SOCIMI?

R.- Lo hemos estudiado pero nos quita mucha flexibilidad, y aunque tengan una ventaja fiscal muy relevante, también tiene mucha complejidad administrativa y de momento no es una opción que manejemos.

P.- ¿Cómo actuáis en el mercado de Portugal?

R.- Estamos mucho más prudentes que en España. Lo ideal allí es encontrar un producto bien ubicado, edificio antiguo o clásico, con oficinas alquiladas, ah! y con High Street Retail. en planta baja.

P.- ¿Cómo ves el papel de la AEO?

R.- Es un papel muy necesario porque sois la única asociación que representáis a toda la industria. Además contáis con la mayor cantidad de empresas representantes del capital; patrimonialistas, fondos, etc… y os ocupáis de los temas fundamentales para que el sector sea cada vez más profesional y transparente.

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Empresa alemana con sede en Frankfurt y 15 oficinas en Europa, que cuenta con 220 empleados. Esta Gestora de Fondos de Inversión Institucional, ofrece los servicios de Gestión e Inversión Inmobiliaria a través de una red de sucursales con equipos locales especializados en las principales ciudades europeas. Posee 350 propiedades, con un volumen de inversión aproximado de 10 billones de euros distribuidos en más de 40 fondos. En 2015 ha realizado ventas por valor de 2,3 billones y compras por valor de 1,1 billones.


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