AEO-due-diligence

Chloe Aramburu
Abogada de Inmobiliario de Pérez-Llorca

En el marco de un proceso de due diligence de un inmueble hay un aspecto que no siempre se tiene en cuenta y que cobra especial importancia cuando el objeto de la compraventa es un edificio singular o “de autor” y más aún cuando tras su adquisición se pretende reformarlo o realizar ciertos cambios en él.

Nos referimos a la concurrencia de los derechos de propiedad intelectual sobre obras arquitectónicas y el derecho de propiedad del dueño del edificio, que puede crear una tensión de intereses entre el arquitecto encargado del proyecto, que pretende que se respete su creación, y el propietario del edificio, que puede querer reformarlo o rehabilitarlo de manera que alguno de sus elementos característicos cambie.

Conviene aclarar que no todas las obras arquitectónicas están amparadas por los derechos de autor, ya que en tal caso llegaríamos a la situación de que ningún edificio podría ser objeto de modificación sin el consentimiento previo del arquitecto encargado del proyecto del edificio. La Ley de Propiedad Intelectual establece que, para que un arquitecto disfrute de los derechos de autor sobre una obra arquitectónica, debe tratarse de una obra original. La originalidad se entiende desde una doble perspectiva: objetiva (la obra debe ser novedosa, no igual a ninguna creación anterior) y subjetiva (la obra debe ser reflejo de la personalidad del autor). Asimismo, para que la obra sea objeto de protección debe revestir cierta “altura creativa”, si bien los tribunales no parecen ser ni extremadamente exigentes ni concluyentes con este requisito.

El autor de una obra arquitectónica original goza de dos tipos de derechos, los económicos y los morales. Los primeros pertenecen al autor de una obra arquitectónica durante toda su vida y, durante los setenta años siguientes a su fallecimiento, a sus herederos (o a quienes el arquitecto hubiera cedido tales derechos), mientras que los derechos morales, en ocasiones, pueden ejercitarse sin límite de tiempo. Esto sucede con el derecho al respeto a la integridad de la obra, que podrá exigirse por el autor y, tras su fallecimiento, por sus legatarios y herederos.

Los derechos económicos permiten al autor explotar su obra y se traducen en los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación.

Los derechos morales son los derechos de divulgación, “paternidad”, integridad de la obra, modificación, arrepentimiento y acceso al ejemplar único o raro de la obra y su propósito es proteger el vínculo creado entre el autor y su obra. Estos últimos pueden suponer un límite al pleno dominio del propietario de un inmueble, en la medida en que el derecho al respeto a la integridad de la obra facultaría al autor de una obra arquitectónica original a impedir cualquier alteración o atentado contra la misma que suponga un perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación, si no se obtiene su consentimiento previo.
La posibilidad de que la alteración de una obra arquitectónica atente contra el derecho a la integridad de la misma depende fundamentalmente de la originalidad y altura creativa de la obra y de si la alteración perjudica los legítimos intereses del autor o menoscaba su reputación.

Si se determina que un edificio es una obra arquitectónica original, la cuestión radica entonces en determinar qué modificaciones perjudican el interés legítimo del arquitecto o menoscaban su reputación. El problema reside en que ni la ley ni la jurisprudencia establecen unos criterios objetivos para concluir qué modificaciones atentarían contra el derecho a la integridad de la obra, tratándose de una cuestión de hecho que deberá analizarse caso por caso.

Sin embargo, según la doctrina y escasa jurisprudencia, atentarían contra este derecho aquellas modificaciones que afecten a la estructura del edificio, sus proporciones o volúmenes, incluyendo, entre otras, la demolición parcial o eliminación de elementos arquitectónicos, la construcción de nuevas plantas o incorporación de marcas que alteren la configuración exterior o fachada del edificio e, incluso, la distribución de los espacios interiores del mismo. Otro de los criterios seguidos por la jurisprudencia es atender a la intensidad y fin de la modificación. Si puede justificarse por su funcionalidad o por exigencias de seguridad, en determinadas circunstancias podría argumentarse que la modificación no violaría tal derecho moral.

Como puede apreciarse, la posible protección de los derechos de propiedad intelectual sobre un inmueble es un aspecto que debería ser objeto de especial atención a la hora de valorar la adquisición de ciertos edificios, habida cuenta de las limitaciones que ello puede implicar para el propietario.