Con motivo de la aprobación del Avance de la Modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de MADRID por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid del pasado mes de julio de 2021, la AEO, en representación de la Industria Española de las Oficinas, presentó el pasado 16 de noviembre una serie de sugerencias al documento técnico sometido a información pública.

Para ello, desde la Asociación se recopilaron las diversas inquietudes y propuestas de nuestra industria desde la perspectiva de la reactivación económica en los ámbitos de la promoción y construcción de edificios de oficinas en la ciudad de Madrid.

Las propuestas finales se centraron en cinco ámbitos:

  • el modelo de terciarización de las áreas industriales de Madrid;
  • ajustes en los parámetros urbanísticos de los usos terciarios de oficinas;
  • la transformación de los usos;
  • la simplificación y reorganización de la normativa de protección; y
  • el estudio de repercusión por implantación de usos (ERIU).

Respecto a la “terciarización de las áreas industriales de Madrid”, la AEO estima que el Avance de la Modificación de las Normas Urbanísticas, mejora, en alguna medida, las condiciones de implantación de los usos de ‘actividades económicas’ pero no soluciona la situación existente de tercerización de los suelos industriales.

Según el documento de la AEO, ”se precisa una nueva elaboración de alternativas a este respecto, sin perjuicio de que se garantice el uso de actividades económicas en el Plan General de Madrid, cuando éste sea necesario conservarlo, aunque sólo sea en un ejercicio de mero reconocimiento fáctico de la realidad existente. En este mismo sentido, la regulación y ampliación de la categoría de “servicios empresariales” de las actividades relacionadas con producción musical, estudios de radiodifusión, creaciones audiovisuales, diseños gráficos y simulares, no recoge la situación real y prexistente de los edificios calificados con dicha categoría de industrial. Debería ampliarse la compatibilidad de usos, e incluso estudiarse el régimen de sustitución como uso alternativo al puramente industrial del terciario oficinas, propiamente dicho”.

En cuanto a los “ajustes en los parámetros urbanísticos de los usos terciarios de oficinas”, la AEO solicitó que no computasen a efectos de edificabilidad:

  • determinados cuartos técnicos de centro de procesos de datos (CPD-SAI) o de similar especialización técnica,
  • todos los núcleos verticales de evacuación -y no solo las “segundas” escaleras de incendios-,
  • las denominadas “ZONAS REFUGIO” en el Código Técnico de la Edificación, asimilables a una instalación de carácter obligatorio.

Además se propone:

  • ampliar el rango de interpretación actualmente existente como usos no computables a estancias de almacenamiento no vivideras para convenciones, salas destinadas a usos temporales de muy distinta naturaleza, como son los seminarios, reuniones, presentaciones y exposiciones temporales, celebraciones, etc,
  • permitir directamente la implantación de los denominados “usos medioambientales”, que suponen un importante valor añadido vinculados generalmente a los denominados “sellos de calidad” (Certificaciones AEO, BREAM, LEED, etc.),
  • la no aplicación de las restricciones de los artículos 8.1.21, 22 y 23 de las NNUU, así como líneas de edificación, en la transformación de uso de un edificio residencial a uso exclusivo de oficinas, siempre y cuando se promueva un edificio con la máxima calificación energética,
  • que las azoteas no computen edificabilidad, aun cuando estén destinadas a usos permitidos, así como la posibilidad de implantar un uso asociado al principal de azoteas.

En relación con la “dotación de servicios de aparcamiento”, la AEO estimó :

  • favorable la supresión de tramitar los Planes Especiales para superficies autorizadas de más de 12.000 m2, sustituyéndose de manera genérica por la exigencia de un “informe de los servicios municipales en materia de movilidad” para los aparcamientos con capacidad superior a las 400 plazas,
  • excesivo el requerimiento de 1,5 plazas por cada 100 m2 construidos en servicios terciarios de oficinas.

Respecto a la “transformación de usos” y la permisibilidad de implantación de usos mixtos en edificios cuyo uso cualificado es el residencial y prima el uso terciario de oficinas, las vigentes Normas Urbanísticas mantienen una regulación normativa -en relación con los usos-  que se encuentra relativamente alejada de la realidad.

Según la Industria de Oficinas “la oportunidad de fomentar el cambio de uso de los actuales edificios residenciales por terciarios de oficinas, posibilitaría la rehabilitación de la trama urbana en muchas zonas de Madrid, favoreciendo la inversión y renovación en edificios exclusivos, dotados de todas las medidas de accesibilidad, seguridad y eficiencia energética. También posibilitaría la recuperación del uso residencial en la totalidad del edificio, liberando la ocupación de los espacios destinados actualmente a oficinas, permitiría ampliar el parque de viviendas en Madrid, que en todos los foros es una demanda reiterada por todos los agentes.

En el capítulo de “simplificación y reorganización de la normativa de protección” la AEO propuso que la nueva regulación debería flexibilizar el alcance de las obras en los edificios catalogados, considerando las circunstancias y características de cada edificio de forma individualizada, y admitirse la posibilidad de aplicar técnicas, materiales y criterios compositivos más actuales, que ensalzando los valores patrimoniales también permitan el cambio de usos y las nuevas medidas de accesibilidad, seguridad en caso de incendio, higiénico sanitarias, regeneración ambiental y energética, etc…

Por último, sobre el “estudio de Repercusión por Implantación de Usos (ERIU)” la AEO valoró positivamente que los denominados Planes Especiales para el control urbanístico ambiental de usos (PECUAUs), se adecuen normativamente a lo que son, y por lo tanto, su tramitación y aprobación se circunscriba a los asuntos puramente de planeamiento urbanístico como complemento a la ordenación pormenorizada, dejando a los informes o consultas urbanísticas el estudio de repercusión por implantación de usos (ERIU), previos a la concesión o autorización definitiva de la licencia o declaración responsable.

La Industria de Oficinas propuso ampliar el plazo máximo de vigencia del ERIU dado que un año es un plazo muy reducido para redactar el proyecto y tramitar la licencia cuando se trata de inversiones considerables y obras complejas. En cuanto al destino transitorio de solares regulado en el artículo 2.2.7, la AEO estima que procede identificar el procedimiento de autorización del destino transitorio de solares, ya sea declaración responsable o licencia, o, en su caso, remisión a la futura nueva ordenanza de licencias, en la que quede aclarado este extremo.