Los robots construirán las oficinas del futuro

Destacados profesionales establecen el ADN  para la calidad perdurable en oficinas y su gestión: doble fachada, flexibilidad, luz natural, servicios personalizados y adaptación a la tecnología y  al factor humano.

Más de un centenar de directivos del sector de Oficinas se dieron cita el pasado 15 de noviembre en la Jornada “Nuevos retos en arquitectura, construcción y gestión de Edificios de Oficinas”, organizada por la AEO en el auditorio de Cuatrecasas Abogados de Madrid.

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La Jornada fue inaugurada por José María Álvarez, Presidente de la AEO, quien argumentó la razón de organizar este encuentro: “cada industria debe poner el mayor interés en garantizar la calidad de su producto, en nuestro caso, el Edifico de Oficinas”.

Moderada por Alberto de Frutos, Director General de Bovis Project Management, la Jornada contó con dos mesas redondas, la primera dedicada a arquitectura, diseño y construcción, y la segunda sobre gestión y explotación de este tipo de inmuebles. De Frutos destacó que el objetivo de la Jornada es “abarcar todo el ciclo de vida del edificio de oficinas, desde la concepción hasta los diferentes aspectos de su gestión, y todo ello a través de la visión de diferentes profesionales y las distintas actividades que representan”.

Mesa Redonda sobre Arquitectura, Diseño, Construcción y Rehabilitación

Abrió la primera mesa Carlos Lamela, del Estudio Lamela Arquitectos, que hizo  un repaso de la evolución histórica de los edificios de oficinas en el mundo.

“El edificio debe adaptarse a la evolución de las tendencias humanas, de trabajo y tecnológicas” (Carlos Lamela)

En cuanto a las tendencias de diseño y arquitectura Lamela explicó que “cada vez es menos frecuente la fachada simple por razones de protección solar, mantenimiento y aislamiento, y que los espacios diáfanos, tanto en horizontal como en vertical, mantienen su pujanza dada su capacidad para que el edificio se adapte a la evolución de las tendencias humanas, de trabajo y tecnológicas”. También opinó que cada vez “gana más importancia el diseño de los accesos de peatones y vehículos, la luz natural y la recreación de ambientes, el paisajismo y los criterios de sostenibilidad”.

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En cuanto a cómo serán las oficinas del futuro, Lamela destacó que “para ver lo que ocurrirá en España en 20 o 30 años solo hay que mirar lo que se hace ahora en EEUU, y en 100 años veremos como son construidos por robots y transportados hasta donde se vayan a montar, manteniendo criterios que ahora están ya consolidados en cuanto a flexibilidad y eficiencia, quedando un 10% para proyectos singulares hechos a medida con costes del doble o el triple”.

Por su parte, Taba Rasti, Directora de Foster & Partners en España, indicó que el “espacio de relación, donde se produce el intercambio y trabajo en equipo cobra cada vez más importancia”. En este sentido expuso que ya se están incorporando investigaciones científicas orientadas a cuestionar lo establecido y a diseñar espacios que aumenten y estimulen en mayor medida la actividad cerebral. Cerró su intervención comentando algunos detalles de la nueva sede corporativa de Apple en California que Foster & Partners ha diseñado y está desarrollando para esta empresa tecnológica norteamericana.

“Una cosa es la etiqueta de eficiencia energética que se saca para poner en funcionamiento el edificio y otra muy distinta la operación del edificio”  (Pedro Aguilera)

En cuanto a la ingeniería e instalaciones técnicas, Pedro Aguilera, Director de Aguilera Ingenieros, definió el reto de éstas para conseguir “edificios sanos” y garantizar su sostenibilidad, “No es una moda, es una necesidad”. Sin embargo esto choca, en el caso de las rehabilitaciones, con la legislación actual, la que está en camino y los requisitos de presupuestos y circunstancias de cada rehabilitación.

Respecto a las etiquetas de eficiencia energética, Aguilera destacó que “una cosa es la etiqueta que se saca para poner en funcionamiento el edificio y otra muy distinta la operación del edificio”.

El interior de los edificios de oficinas y la configuración de los espacios de trabajo fue otro de los aspectos abordados en la Jornada. Alfonso de las Peñas, Director de Operaciones de Tetris, apuntó que “las tendencias de cambio vienen marcadas por tres cuestiones: por un lado la incorporación de la tecnología, que ha transformado la forma de trabajar; por otro, los cambios socio-culturales, que han promovido la incorporación de aspectos “domésticos” como elementos de ciudad (jardines, bancos, comercios, servicios) o los de relación humana (salas de estar, recreativas, cantinas, etc); y finalmente, las nuevas formas de trabajar”.

“La tecnología, los cambios socio-culturales, y las nuevas formas de trabajar, tres tendencias que determinan la configuración de los espacios de trabajo” (Alfonso de las Peñas)

También los departamentos de recursos humanos están tomando el relevo a los departamentos financieros en cuanto al desarrollo de los criterios de los espacios. Se buscan nuevos espacios para dar respuesta a las nuevas formas de trabajo y atraer a los profesionales a la empresa en los momentos en los que es necesaria la interacción presencial y colaborativa.

Juan Manuel Ortega, Director de Inversiones de Colonial indicó que “la visión del promotor-patrimonialista en un entorno tan competitivo como el actual conlleva una serie de condicionantes de partida que no son fáciles de cuadrar”. Así, ganar dinero y valor para el inversor, lograr una caja eficiente con espacios e interiorismo adecuado para el crecimiento de los “work-place” actuales, y compatibles con los parámetros de sostenibilidad, se convierten en un puzzle muy difícil de cuadrar.

“Ganar dinero y valor para el inversor, una caja eficiente, espacios e interiorismo adecuado y sostenibilidad, un puzzle muy difícil de cuadrar” (Juan Manuel Ortega)

A lo anterior hay que añadir que “la carencia de producto de calidad en Madrid y Barcelona y la competencia en la reconversión de uso a residencial, hotelero y comercial, también reducen las posibilidades de hacer reconversiones de oficinas”. Para Ortega, el reto al final es producir unos edificios que permitan ser ocupados en el menor tiempo posible, que sean eficientes en la repercusión de los gastos, por tanto competitivos, y con plantas flexibles, buena estética exterior y sostenibles.

La necesidad de ajustar el riesgo “nos lleva a pensar más en un producto estándar y polivalente que permita albergar requerimientos de distintas corporaciones y segmentos”.

Mesa Redonda sobre Gestión y Explotación de Edificios de Oficinas

La segunda mesa comenzó con la intervención de Juan Diego Carrasco, Director de Gestión de inmuebles de Mutua Madrileña, que aportó la visión de la propiedad cuando también gestiona los inmuebles como actividad “core”.  Para Carrasco, los edificios tienen valor por tres criterios: su ubicación, el estado del edificio, y por los clientes u ocupantes.

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Los objetivos de gestión de Mutua Madrileña son sencillos: “hacer atractivo y explicar muy bien el producto,  aumentar la satisfacción de los clientes, y que se queden con nosotros, fidelizarles, tres aspectos que redundan en el aumento del valor del edificio”.

“Ubicación, el estado del edificio y clientes u ocupantes, tres factores que determinan el valor del inmueble” (Juan Diego Carrasco)

Sin embargo, la visión que tiene Carrasco de cómo se están gestionando los edificios en la actualidad en nuestro mercado, y de la cual Mutua trabaja para diferenciarse, tiene tres características; “tradicional y poco tecnológico”, fundamentalmente lastrada y condicionada por su origen de administración de fincas, y en donde muchas veces se percibe al ocupante, más como un coste, que por lo que realmente puede aportar. “Rígida”, pues el propietario define servicios y da a todos los inquilinos lo mismo, sin personalizar, y por último “poco transparente” en algunos aspectos como en los gastos comunes.

Así, “los retos a los que se enfrenta la gestión en nuestro mercado son una mayor profesionalización, el aumento en la aplicación de tecnología como geolocalización, Internet of Things y Big Data, pasar a servicios comunes “a la carta” y conseguir que los clientes perciban que se está haciendo una gestión real de los inmuebles”.

Julio Hernando, Director Proyecto Nueva Sede del Banco Popular, dio una visión muy particular sobre la contribución de los edificios a la cuenta de explotación de las organizaciones, esto es, pasar de ser una “unidad de gasto” a la “aportación y creación de valor”.

Explicó que en 2007, en el comienzo de la crisis económica, los inmuebles de oficinas “representaron un alivio a la financiación de corporaciones con inmuebles en propiedad a través de operaciones de “sale & lease back” o instrumentos financieros a través de los que se producía una venta temporal con derecho a recuperar la propiedad al cabo de los años”. Con ello se obtenía una doble ventaja, por un lado se generaba una financiación por la venta y por otro unos resultados adicionales, pues éstos figuraban en los balances con una antigüedad de 20 o 30 años –a los precios a los que se adquirieron- y a los que se añadían las amortizaciones realizadas en ese tiempo.

“La contribución de los edificios de oficinas a la cuenta de explotación de las organizaciones es pasar de una “unidad de gasto” a la “aportación y creación de valor” (Julio Hernando)

En el caso del Banco Popular, se pasará de tener 12 inmuebles a concentrase en dos edificios, uno tecnológico, ya en explotación, y otro donde se ubica la parte corporativa e institucional. Con ambos, “se está desarrollando un nuevo modelo que permite, en base a criterios de concentración, un ajuste en la explotación de los edificios para aprovechar las ventajas que esto ofrece gracias a la reubicación de los puestos adaptada a la estrategia de gestión de la organización, el ahorro de costes inherente, potenciar la imagen corporativa y la mejora en la colaboración de los empleados, entre otros aspectos”.

Desde la visión del Facility Management (FM), Lioba Pons, Responsable de Operaciones de FM de CBRE, detalló que la gestión de inmuebles depende del modelo de negocio o “core business” de la compañía y del grado de madurez de la misma respecto al “outsourcing”. Este último aspecto también determina el modelo de FM a implantar en la empresa, que siempre tiene como objetivo convertirse y crear una relación de “partner” para la gestión de servicios generales poniéndolo en una posición estratégica para los edificios y los empleados.

Según Pons, “el FM posiciona la gestión de los servicios generales en lo estratégico: facilita datos, permite saber dónde invertir, saber que situación de costes se tiene, comparar frente al mercado y que opinen los ocupantes, como factor del aumento de productividad”.

El FM aporta tecnología e innovación, sin que el cliente invierta en ello pues lo incorpora el propio FM. También aporta “compliance” o cumplimiento de normas, procesos, prevención de accidentes, medio ambiente, legislación y, finalmente todo ello se traduce en ahorro de costes.

Por su parte, Tomás Higuero, Consejero Delegado de Aire Limpio, puso el foco en la gestión del factor humano, la salud y el bienestar como variables que afectan a la productividad, el compromiso y la retención de talento en las empresas.

Higuero indicó que hoy en día se necesita ofrecer una experiencia laboral de mucha calidad en donde la salud está en el centro de las decisiones vinculadas a los inmuebles y que van más allá del mero puesto de trabajo.

“El 90% de los costes vinculados al edificio tienen que ver con los salarios y beneficios de los empleados” (Tomás Higuero)

“De ahí la certificación “Well” que ha surgido en el mercado inmobiliario de oficinas y se gestiona a través de variables de bienestar, no solo entendido como un buen edificio, también involucrando a la plantilla y los recursos humanos con hábitos saludables, conciliación, deporte, etc”.

Las oficinas ganan en importancia y son elemento sustancial para proyectar el sentido de pertenencia a las empresas, un escaparate a empleados, proveedores, pues así demuestran sus valores corporativos.

“Cobra mayor importancia lo que no se ve como la calidad ambiental, el interior, la ventilación, la contaminación acústica, la luz y las instalaciones que impactan directamente en la productividad, como impacta la contaminación en el proceso cognitivo”.

EL 90% de los costes vinculados al edificio tienen que ver con los salarios y beneficios, por lo que hay un área importante de valor que desde de los gestores, propietarios y ocupantes se está prestando poca importancia y el margen de mejora es mucho mayor que en otras áreas.

Por último, Juan Carredano, Director de Operaciones de AECOM, aportó su experiencia como empresa ocupante y usuaria de espacios de oficinas, e indicó que “los edificios de oficinas son donde se produce el valor añadido de las compañías y que la visión del ocupante-usuario tiene como criterios relevantes la localización, los espacios diáfanos y flexibles, la comunicación entre plantas, la fachada y su aislamiento  o la luz natural y los servicios”.

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