La AEO organizó el pasado día 20 de septiembre una Mesa Redonda sobre el impacto de las Normas Internacionales de Información Financiera 16 (NIIF 16) en el Sector de Oficinas cuya entrada en vigor será el próximo 1 de enero de 2019.

José María Álvarez, Presidente de la AEO, presentó a los ponentes: Rafael Pérez Guerra, Socio, Responsable Sector Inmobiliario y Construcción de PwC, María Artega, Directora, Corporate Real Estate de BBVA, y Daniel González, Director de Contabilidad y Administración de Merlin Properties, y a Javier Bernades, Partner Director de Oficinas e Industrial de Cushman & Wakefield que actuó de moderador.

Álvarez hizo hincapié en la necesidad de que las empresas arrendatarias estén preparadas para la entrada en vigor de las NIIF 16 y de que las partes implicadas tengan muy presente la Norma en las negociaciones de arrendamiento que se lleven a cabo.

Por su parte, Pérez-Guerra, realizó un primer análisis de las implicaciones de la nueva NIIF16, su impacto fundamentalmente en el arrendatario, fecha de aplicación, cómo medir la deuda y sus implicaciones en los ratios financieros. Destacó que, si bien para los arrendadores no hay cambios sustanciales con la norma actual, para los arrendatarios la novedad es que estos deberán incluir en el balance todos los arrendamientos como si fueran compras financiadas.

María Arteaga expuso la visión del “usuario final” o arrendatario y explicó que esta norma ha de tomarse como una oportunidad en la forma de gestionar el portafolio inmobiliario, unificar criterios y, en primera instancia, ver como el impacto financiero puede ser lo menor posible. “La variable clave en todo esto es el periodo de duración del contrato”

Daniel González participó aportando la visión del arrendador o propietario, y puso de manifiesto que “la norma no va a tener  impacto directo contable, pero si uno indirecto vía la negociación de los contratos en su periodo no cancelable dado que puede dar volatilidad a las valoraciones”.

La NIIF16 puede generar cambios relevantes desde la perspectiva contable y económica. Así, el EBITDA y el ROA variarán al incrementarse el activo y la deuda, y se deberá tener presente el cumplimiento de las normas vigentes vinculadas al volumen de apalancamiento, puesto que las empresas aparecerán como más endeudadas.

La nueva norma establece que los arrendatarios deberán anotar en su activo el correspondiente “derecho de uso” del activo arrendado, y en su pasivo la obligación de pago de las cuotas futuras comprometidas a valor actual. Es decir, descontados al tipo de interés implícito del arrendamiento o, en caso de que no se pueda obtener, al tipo de interés al que el arrendatario se financiaría en mercado para una operación de vencimiento y riesgo similar.  Sobre este punto, los ponentes establecieron un intenso debate en el cual se admitió la necesidad de llegar a un acuerdo entre los distintos agentes que intervienen con el fin de que las informaciones sean comparables.

En cuanto a los pagos futuros del arrendamiento, para calcular el valor inicial del pasivo, no se incluirán los pagos que sean variables y que no dependan de un índice, excepto si son fijos en sustancia.  El activo se deberá amortizar generalmente de forma lineal.

Por ello se pueden dar importantes cambios en los contratos de arrendamiento, afectando a las operaciones de sale & leaseback, pues no tiene mucho sentido sacar un activo del balance para volverlo a meter y apuntar la deuda en el balance, así como que los contratos se realicen por unos plazos más cortos.

Otro punto que tiene gran influencia es el periodo del contrato de alquiler, no en balde, la tentación puede estar en realizar contratos anuales renovables, si bien resulta difícil admitirlos cuando se trata de una sede corporativa.

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