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Carmen Panadero, Director Office Development Services CBRE

Frase brillante de un físico y matemático británico que podría aplicarse a muchos sectores: nace de la matemática, apasiona en la consultoría y en mercados como el nuestro, el inmobiliario, sirve de llave maestra para la imparable profesionalización y tecnificación del sector.

Con la profesionalización actual del Real Estate, la eficiencia, la transparencia y homogeneización se vuelven objetivos claros. Ahí juega un gran papel el paraguas de consenso de las asociaciones y entidades que aportan transparencia al sector ya que sirven para pactar criterios y dar consistencia al sistema.

Habrá quien dude si es moda o necesidad. Habrá quien dude de cual usar y por qué. A continuación explico las principales mediciones y certificados con sus beneficios y valor añadido.

MEDICIONES NACIONALES E INTERNACIONALES

Los diferentes sistemas de medición son fundamentales para clarificar la transparencia y objetividad del mercado inmobiliario. El dato es de tal relevancia, que errar en él nos puede distorsionar operaciones tan importantes como una financiación hipotecaria, coberturas de seguros, rentabilidades de la inversiones, volumen en m2 en gestión, transacciones inmobiliarias, efectos catastrales, etc. Hay estudios que demuestran que según el estándar de medición, el espacio puede variar más de un 20%.

Dentro de los diferentes estándares para la medición de oficinas existentes, hay dos que lideran el sector español por los siguientes motivos:

  • RICS en colaboración con otros organismos internacionales (BOMA y CLGE) ha desarrollado las Normas Internacionales de medición de la propiedad (IPMS). La primera IPMS en aparecer fue justo de oficinas, en 2014. Es un gran sistema internacional -de gran penetración en el mercado inmobiliario-cuyo valor añadido a destacar y diferencia con el anterior es que la valoración se basa en las distintas superficies alquilables, diferentes en función de la tipología del inmueble.

AEO ha creado el Estándar para la Medición de Espacios de Oficinas. la primera metodología 100% española para medir edificios y otras superficies de Oficinas. Su puntos fuertes son:  está  consensuado por primera vez entre los propietarios de los mismos y sus usuarios; su uso generalizado y aceptado en el mercado español; fácilmente convertible a otros estándares internacionales o a IPMS; y que establece criterios claros en lo que diferencia las zonas comunes de las superficie netas alquilables.

CERTIFICACIONES NACIONALES E INTERNACIONALES

La medición es imprescindible en la gestión eficiente y las certificaciones que vienen a continuación son básicas para la búsqueda de la excelencia y la mejora continua.

  • Certificación AEO: determina la “Calidad Técnica de los edificios”. La AEO ha desarrollado un rating que se centra en la calidad del edificio. Cuando tenga volumen suficiente para benchmarking nos dará información valiosísima del parqué inmobiliario actual.  Consta de 45 parámetros agrupados en 4 módulos: Arquitectura, Instalaciones, Dotaciones Singulares, Antigüedad y Certificaciones.

También mide el valor de la arquitectura, gran novedad y valor añadido a la hora de construir portfolios sólidos, dejando a un lado el omnipresente concepto location que a veces empeña el “valor” del edificio.

  • Certificaciónes Green:Breeam o Leed. Se trata de enfoques de sostenibilidad para edificaciones: BREEAM es de Reino Unido y fue el primer sistema diseñado para medir los aspectos de sostenibilidad en edificaciones. LEED llegó después pero desde EE.UU. para evaluar el cumplimiento de los objetivos de sostenibilidad.

LEED se centra más en el confort de los ocupantes, contaminación interior, ventilación mecánica y aire acondicionado y el entrono saludable. Tiene gran credibilidad a nivel internacional debido a que ya hay varios millones de m2 de edificios registrados y certificados distribuidos por todo el mundo.

BREEAM, por su parte, se centra más en conceptos de movilidad, conceptos de seguridad de peatones y ciclistas, y en otros destacables como la acústica y gestión del agua óptima. Es más económico y fácil de conseguir en edificios en funcionamiento.

  • Certificación Well: la última en llegar pero no por eso menos importante.

Se centra en el bienestar del ocupante del edificio, considerando a las personas en el centro de diseño, mide aquellas variables que tienen impacto directo en la salud y bienestar: aire, el agua, la luz, la alimentación, el ejercicio, el confort y la mente.

Valor añadido WELL: la búsqueda de salud, bienestar y la felicidad de los ocupantes trae también ahorros en consumos y aumento de productividad comprobada de los ocupantes.

Los objetivos globales de eficiencia, transparencia y homogeneización se vuelven, por tanto, retos más fáciles de cumplir y ser medidos por estándares comunes que nos ayudan a para aterrizar nuestra ansiada “búsqueda de la excelencia”. Vamos por buen camino.