Emilio Colomina, Director General de Mutua Inmobiliaria, fue el ponente invitado del Desayuno Coloquio AEO celebrado el pasado 26 de abril en Torre de Cristal sobre “Gestión de Patrimonios de Oficinas a Largo Plazo” al que asistieron más de 100 directivos del sector.

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Las claves

Comenzó su intervención explicando la idiosincrasia de Mutua Madrileña como inversor inmobiliario a largo plazo en base al mandato de los mutualistas de proteger un patrimonio de valor constante a lo largo del tiempo.

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Sobre los activos, el director general de Mutua explicó que éstos no deben estar sometidos a los ciclos dadas las grandes variaciones de valor que sufren. Por ello Mutua se centra más en edificios que tienen el mayor componente de valor en el propio activo, su ubicación, morfología, etc, que en el propio contrato que está en vigor o el cliente que ocupa el inmueble.

También indicó la importancia de la alineación y constancia de los intereses y criterios de los gestores, desde el consejo de administración al resto del equipo gestor, y el patrimonio gestionado como fórmula para tener éxito en el largo plazo y gestionar sin distorsiones en el corto y medio.

“Mutua invirtió entre 150 y 160 millones de euros en el periodo 2008-2014”

Política de mantenimiento y prestación de servicios

Basada en intervenciones en profundidad y de calidad pues los “capex” de mantenimiento posteriores son menores, se alquila más rápido y a mayores rentas, con diferenciales de hasta el 10%. Colomina indicó que “Mutua invirtió entre 150 y 160 millones de euros en el periodo 2008-2014” con objeto de dejar los edificios en condiciones para arrendarlos rápidamente y con unos niveles de renta muy atractivos. Para contrastar esta estrategia, a mitad de ese periodo Mutua comparó las ocupaciones y el nivel de rentas de cada edificio de Mutua con un edificio que estuviera en mercado, obteniendo un resultado, en base a las rentabilidades del “capex”, de dos dígitos en todos los casos.

La gestión financiera

En el caso de Mutua, el bajo coste de capital y la no exigencia de devolución de rentabilidad directa a corto, permite manejar los flujos de caja a muy largo plazo, teniendo más importancia los flujos futuros que los inmediatos. “Predecir y hacer estables los flujos de caja, tanto en gastos como en ingresos, son las claves de este tipo de gestión”.

La gestión cotidiana de la cartera

Otra de las derivadas del “largo plazo”. Mutua engloba en este concepto la relación continuada y directa con sus clientes con el objetivo de que permanezcan durante mucho tiempo. La transparencia y la gestión del día a día con equipos propios y, en especial, en los periodos de renovación, es fundamental para la retención del cliente.

Mutua también ha creado un departamento de “client care” que está obteniendo muy buenos resultados actuando de manera independiente delos periodos de renovación y buscando entender y crear una relación que favorezca, llegado el momento de una intervención en el inmueble, acertar

Con las necesidades a cubrir y el aumento de la satisfacción de los ocupantes.

“Mutua seguirá centrándose únicamente en el sector de oficinas.”

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La relación con las administraciones públicas

También deben estar basadas en la transparencia, la claridad y el interés común, indicó Colomina lo cual favorece el entendimiento y la resolución de aspectos administrativos o tramitaciones en tiempos record.

Diversificación y Brexit

En cuanto a la diversificación –geográfica y de activos-, Colomina explicó que Mutua no tiene previsto ampliar su presencia en mercados de tamaño más pequeño que Madrid, si en otros de mayor tamaño. En cuanto a activos, Mutua seguirá centrándose únicamente en el sector de oficinas.

En relación al Brexit, destacó que, o hay una actuación coordinada entre todas las administraciones que genere un paquete atractivo desde la perspectiva fiscal y para las personas, o habrá poco que hacer.