Se gestiona el corto plazo con moderado optimismo para 2021

La transformación tecnológica y el trabajo flexible han llegado para quedarse

 

La Mesa Redonda “Las Oficinas hoy, análisis y perspectivas. Las tres visiones: propietario, ocupante y consultor”, organizada por la AEO el pasado 12 de noviembre en formato mixto (presencial-telemático) debatió el estado actual de la industria de las oficinas desde la triple perspectiva del usuario, el propietario y el consultor.

Al acto asistieron presencialmente 30 afiliados de la AEO, de un total de 165 registrados para el acto, y contó con la participación de Albert Alcober, Director de Negocio de Colonial, Javier del Agua, Director de Inmuebles e Infraestructuras de Orange y Leyre Octavio de Toledo, Head of Occupier Solutions de Savills AN. Moderó la Mesa José María Álvarez, Presidente de la AEO.

 

Situación actual de incertidumbre: gestionando el corto y reflexionando para el medio y largo plazo

Los ponentes estuvieron de acuerdo con la visión del momento actual que definieron de incertidumbre. Alcober indicó que a diferencia de otras crisis, los fundamentales ahora son robustos. Del Agua añadió que es un tema que está “encima de la mesa de consejos y comités de empresa” pero que es un tema muy cambiante y se está a la expectativa de los acontecimientos. Por su parte, Octavio de Toledo incidió en la perspectiva del propietario, que está expectante para responder a las necesidades de los clientes y encontrar el punto de encuentro entre las dos partes.

 

Moderado optimismo y optimización para 2021

Sobre 2021 los ponentes invitados hablaron del efecto dinamizador que tendría una buena evolución de la pandemia, la cada vez más generalizada “demanda de calidad”, presupuestos empresariales más conservadores que expansivos o la optimización de costes.

 

Las ciudades condicionan las estrategias inmobiliarias de las compañías

Sobre si se actúa de manera diferente en el mercado español y en los de nuestros vecinos europeos, Alcober comentó que las Oficinas son un mercado de ciudades y aunque haya estrategias europeas transversales en las compañías, es frecuente ver que se toman decisiones más ajustadas a lo local. Del Agua confirmó esta tendencia de adaptación, incluyendo los factores en función del tamaño o cultura de la empresa, además del condicionante de la renta per cápita de la ciudad. Octavio de Toledo fue más allá opinando que no hay soluciones u hojas de ruta comunes ni por empresa, país, ciudad o sector de actividad.

 

La transformación tecnológica y el trabajo flexible han llegado para quedarse

En cuanto a los cambios estructurales, culturales, formas de trabajo provocados por la pandemia, Octavio de Toledo comentó que “el salto de las empresas a un modelo de trabajo flexible se va a quedar” y que esto es una nueva forma de trabajar, atraer y retener talento, además de crear un punto de encuentro entre la conciliación y la necesidad de productividad y rentabilidad. Alcober hizo hincapié en la aceleración de la transformación tecnológica del sector y la ayuda que ha supuesto para ello que España tenga una de las mejores infraestructuras de telecomunicaciones de Europa. Del Agua coincidió en que “el teletrabajo ha llegado para quedarse” pero que no se sabe en qué medida porque el ”teletrabajo total” no es la solución por cuestiones de “engagement”, coordinación, etc. Octavio de Toledo apostilló que el trabajo flexible tiene que ser “hecho a medida” para que dé confort a sus empleados, mejore la marca del “empleador” y al mismo tiempo garantice la productividad y viabilidad de su negocio.

 

La oficina se mantiene pero se necesita consenso y flexibilidad por el cambio en los criterios de uso

Según Del Agua, en las circunstancias actuales de menor uso y ocupación de las oficinas por los efectos de la pandemia hace que sea necesario llegar a un consenso entre propietarios e inquilinos. En su carta a los Reyes Magos, pidió un contrato mixto con parte fija o “core” que no varíe y una parte variable que permita reducir o ampliar según las necesidades del inquilino. Alcober opinó que las compañías van a estar alineadas con estos planteamiento, pero que hay dos condicionantes para que esto sea posible: que el producto/edificio sea flexible, y por tanto pueda atender esta demanda, y que el inquilino esté dispuesto a pagar en consecuencia. Octavio de Toledo coincidió con ambos y remarcó que lo principal es ver la calidad del edificio, del producto, su fondo de comercio intrínseco e inquilinos estables. El reto del inquilino es atraer y retener talento, el del propietario atraer y retener buenos inquilinos.

En cuanto a qué formato pudiera tener esta flexibilidad, Del Agua opinó que su “ideal es tener un espacio con un contrato a largo plazo pagando un buen precio con obligado cumplimiento de 5 o 6 años garantizados y, a cambio, pagar más o mucho más por un espacio flexible que me permita incrementos o reducciones del 20%, arriba o abajo, durante periodos de 6 a 12 meses.

 

Flexibilidad y ocupación dinámica de espacios

La gestión dinámica de ocupación de espacios generó un debate sobre si hay un cambio de modelo en la gestión del activo. Alcober descartó la transformación generalizada de los edificios en espacios de coworking, pero que sí deben de tener incorporada la flexibilidad para adaptare a los clientes. Desde Orange se estuvo de acuerdo, pues el coworking no siempre soluciona los problemas de espacio de trabajo.

 

Trabajo flexible sí, pero ajustado a cada empresa y la productividad

Según los participantes, el trabajo flexible es viable, pero tiene que estar basado en la confianza y definido a medida, alineando procesos, objetivos y KPIs. Solo así se puede mantener la productividad en niveles óptimos. Para lo anterior hay que determinar y gestionar reglas, formación, herramientas adecuadas y rutinas, funciona basado en la confianza.

Según Octavio de Toledo, cada empresa o tipo trabajo condiciona la productividad puesto que la cercanía e interacción en determinados momentos de un proyecto o en ciertos trabajos es crucial para conseguir los resultados que se buscan. Para Del Agua, hay que aplicar criterios y disciplinas sobre quiénes y cuándo, hacer coincidir a los equipos, habilitar momentos de concentración y definir tiempos de oficina y teletrabajo.

 

La calidad del edificio, el criterio sine qua non

También hubo consenso en cuanto a que la calidad es el factor más determinante en un edificio de oficinas. Para Del Agua, la calidad es crítico: “el talento valora mucho el espacio y el ambiente de trabajo, que puede ser el decisivo para elegir una empresa frente a otra”. En cuanto a la evolución del producto Del Agua manifestó que “viene dado por lo que demandan los empleados y las nuevas generaciones, pero siempre con la calidad como elemento de partida”. Octavio de Toledo añadió que el producto debe generar bienestar en las personas, tener flexibilidad en los espacios y provocar una experiencia alineada con los intereses y circunstancias de los usuarios.

 

La capacidad de competir con Europa está muy por encima de lo que creemos

La necesidad que tiene España de mejorar su marca como país para trabajar y atraer empresas ocupó la parte final de la Mesa Redonda. Alcober, buen conocedor de la competencia europea apuntó que “cuando viajas y ves otros mercados de nuestro sector, te das cuenta de la capacidad de competir que tenemos con nuestras ciudades. No nos falta de nada, nos falta saberlo explicar y un apoyo decidido y constante en el tiempo de las administraciones públicas. También mejorar y ampliar la oferta de viviendas asequibles”. Del Agua añadió que “nos vendría bien como país no concentrar todo en Madrid y Barcelona, fomentar el desarrollo descentralizado”.