“Madrid y Barcelona, dos ciudades fundamentales para nuestras inversiones”

John Carrafiell, socio fundador y máximo responsable para Europa de GreenOak Real Estate, fue el ponente invitado del Desayuno-Coloquio AEO celebrado el pasado 1 de junio de 2017. Carrafiell, comenzó explicando que GreenOak es una empresa “added value” global que trabaja en grandes ciudades en donde compran, gestionan y venden activos inmobiliarios. Actualmente gestionan más de 11.000 millones de dólares en activos y en solo 9 ciudades del mundo: Londres, Madrid, Barcelona y Milán, New York, Boston, Los Ángeles, San Francisco y Tokio.

Según John, las claves de GreenOak se centran en actuar en mercados que conocen muy bien y mantenerse en ellos durante largos periodos de tiempo, sacando el mayor provecho de los equipos de gestión propios con los que cuentan y realizando la cadena completa de valor. En cuanto al portafolio, aproximadamente 2/3 de la cartera está en activos de oficinas, sector en donde mayor experiencia tienen.

ESPAÑA y su Mercado

En 2012 la compañía entró en el mercado de Madrid y Barcelona con compras en “retail”. A continuación crearon su segundo fondo que se invirtió entre 2014 y 2016, contando en la actualidad con un total de 140.000m2 solo en oficinas y 320.000m2 en activos de logística.

En cuanto al mercado de oficinas, John Carrafiell explicó que se centraron en activos modernos, de calidad y con rentas bajas en las mejores localizaciones fuera del CBD. Y ello porque la saturación del CBD y el incremento de las rentas que se estaba experimentando, lógicamente desembocaría en un flujo de empresas hacia fuera del centro ciudad.  A día de hoy se ha incrementado un 50% el nivel de ocupación de los edificios que, cuando se adquirieron, tenían una media de ocupación aproximada del 50%. En rentas, están entre un 15 y un 20% superiores al momento en que se adquirieron los activos y con margen para que continúe el incremento de éstas. La previsión es que los activos completen su ocupación antes de finalizar el periodo de inversión previsto por GreenOak.

Carrafiell explicó que España es realmente atractiva para invertir. Madrid y Barcelona son dos de las ciudades más importantes en Europa, desde una perspectiva internacional, debido a que hay pocas ciudades que atraigan crecimiento, empleo e innovación con tasas razonables de valoración inmobiliaria. Mercados como el alemán, París y Londres tienen una clara sobrevaloración según Carrafiell. “La percepción internacional de Europa está empezando a mejorar y la de España en especial gracias a datos económicos que nadie puede cuestionar y que la posicionan por delante del resto de mercados europeos” comentó.  Carrafiell no cree que España sea un mercado más complicado o menos transparente que otros como Nueva York o Munich y desde luego mucho menos que Bruselas.

Madrid y Milán, en las quinielas del “brexit”

En relación a la atracción de empresas por motivos del “brexit”, Carrafiell opinó que ciudades como Frankfur, Minich, Paris, Amsterdam y Dublín tienen ya mucho ganado porque muchas empresas que se marcharán ya cuentan con una estructura y departamentos montados en esas ciudades, o por su proximidad o por el idioma.

Madrid y Milán también tendrán su parte por cuestiones de costes, impuestos o calidad de vida. “Quizás no tengan las estructuras de las empresas tan desarrolladas como las otras ciudades que he mencionado al principio, pero si cuentan con parte de las funciones y departamentos y ambas ciudades tienen un mercado laboral flexible y actualizado” apuntó Carrafiell.

En cuanto a Londres, opinó que lo que más sufrirá será el “take-up” en oficinas, pero que incluso en este aspecto el mercado allí es muy dinámico, flexible y abierto a cambiar los usos.  Londres ya se ha adaptado, ya ha cambiado.

En cuanto a las tendencias en el sector de oficinas, Carrafiell confirmó continuidad en la optimización del espacio por trabajador, la flexibilidad y humanización de edificios y centros de trabajo. Finalmente, Carrafiell cree que cada vez más, solo veremos nuevas torres altas en donde sea imprescindible el aprovechamiento vertical, como en Nueva York.

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