La región de Madrid como área metropolitana en su conjunto, con menos regulación  y más clara, claves de la propuesta estratégica de la Comunidad

La Asociación Española de Oficinas (AEO) organizó el pasado 24 de noviembre un Desayuno de Trabajo que tuvo como ponente invitado a José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, quien habló y departió con los asistentes sobre “La Ordenación del Territorio como estrategia para dinamizar la economía de la Comunidad de Madrid”.

Normativa, sociedad civil y oficinas

García Gómez comenzó poniendo de manifiesto el efecto negativo que tienen en la actividad económica los cambios en las reglas del juego que no han sido

meditados y sopesados antes de entrar en vigor. “La híper regulación complejiza las relaciones económicas, que son por naturaleza mucho más fluidas y directas, por lo que habría que tener menos normas, más claras y que se respeten”.

Destacó el decisivo papel de interlocución de las asociaciones empresariales -independientes del poder político- con las administraciones públicas y su función de proponer, sumar, reflexionar y equilibrar:  “tiene que haber una sociedad civil sana que haga de contrapoder y desarrolle iniciativas valiosas para el mercado. En este sentido destacó el papel que está jugando la AEO y puso como ejemplos de su contribución a la transparencia y profesionalización del mercado la implantación del  Estándar de Medición AEO y del Modelo de Clasificación Técnica de edificios de oficinas”.

Respecto a nuestra industria, el Viceconsejero apuntó que hemos pasado un momento crítico propiciado por la pandemia en donde se llegó a cuestionar -de manera irreflexiva- la concepción del trabajo dentro de las oficinas, lo innecesario de ese espacio de trabajo o de relacionarnos con nuestros compañeros. “La oficina no va a desaparecer, afortunadamente, y los datos de mercado revelan que hay una recuperación en la contratación y que se están madurando grandes operaciones que van a poner a la oficina como lugar donde se desarrollan las funciones empresariales y los proyectos profesionales”.

Dentro del inmobiliario, el mercado de oficinas en Madrid tiene un peso aparentemente modesto, pero entre lo regularizado y lo irregular, estamos en torno a unos 18 millones de metros cuadrados de oficinas y con un rango de crecimiento destacado gracias a la creación y domiciliación de empresas, piedra angular para este crecimiento. Madrid no es solo Madrid Capital o Madrid Nuevo Norte, hay que fijarse en una visión territorial estratégica como gran región urbana en la que la corona metropolitana puede generar esas sinergias positivas de creación de suelo de calidad para desarrollos empresariales.  Por tanto, “todo lo que sea apostar por el equilibrio territorial, nos da una ventaja competitiva”.

El uso de la Ordenación del Territorio es para la Comunidad de Madrid una herramienta fundamental para generar actividad económica. “Defendamos la economía verde, pero como una apuesta por la modernización, la mejora de la calidad y del territorio, siempre que sea compatible con el desarrollo de la actividad económica. Sin actividad económica, sin producción de riqueza, no tiene sentido auto limitarse en esas concepciones de la economía verde que finalmente nos cuestan mucho y que requieren un esfuerzo por parte de la sociedad civil que muchas veces no está justificado por razones de pura lógica”, indicó el Viceconsejero. Instó a hacer un uso inteligente del territorio para el desarrollo económico, que en la Comunidad de Madrid se debe concentrar en el 50% del territorio ya que el otro 50% está protegido por razones ambientales y no se va a desarrollar.

Madrid es la región más competitiva de España con diferencia, pero no siempre ha sido así. Se ha producido un cambio de mentalidad en el que la sociedad civil y el empresariado se han resistido a esa inercia de acomodarse a las circunstancias, arriesgando e invirtiendo para convertir a esta región en un motor de competitividad y solidaridad. El esfuerzo inversor y el desarrollo de la economía genera un efecto multiplicador que referenciado al sector inmobiliario resulta paradigmático por generar el 15% del PIB y casi la misma cifra en creación de empleo. Pero resulta que es un sector que en ocasiones ha sido demonizado y grabado fiscalmente aprovechando su naturaleza de bienes raíces.

Después nos extrañamos que en las crisis este sector caiga, ¿por qué?, porque es el pagano de esta fiesta de gasto público. Hay que respetar y proteger el sector inmobiliario. En relación a la crisis anterior, no hay quien reconozca a este sector en cuanto a nivel de profesionalidad, equilibrio financiero y capacidad de respuesta. Según nuestros datos, por cada millón de euros invertido en inmobiliario se generan 10 puestos de trabajo directo y 14 indirectos, por cada euro invertido en el sector se recuperan 1,92€, teniendo un retorno fiscal sobresaliente.

Estrategia en urbanismo, suelo….

El urbanismo es gran eje con claros y oscuros pero donde las administraciones tenemos la voluntad de transformar las normas urbanísticas haciéndolas más claras, comprensibles, razonables y apegadas al desarrollo económico. Hay que ser consciente de que una norma de 1997, pensada en el 92 está condicionando un modelo edificatorio del SXXI sin tener presente todos los avances que se han producido en este periodo. Aquí es donde instituciones como la AEO juegan un papel importante haciendo ver a las administraciones cuál puede ser el camino correcto y cómo mejorarlo.

Desde la Comunidad de Madrid, no teniendo competencias municipales, si podemos contribuir en lo estratégico y general desde el instrumento que disponemos: la Ley del Suelo. En el 2020 ya se mejoró la Ley 9/2000 poniendo el acento de la Declaración Responsable en la tramitación de determinadas licencias. Según García Gómez “nuestra estrategia pasa por modernizar y flexibilizar la actual ley del suelo cambiando los paradigmas clásicos de 1956 en cuanto a la utilización del territorio y el espacio urbano.”

“Podemos adelantar que se van actualizar las actuaciones de dotación diferenciándolas de las de reforma y renovación. Se va a eliminar el procedimiento de evaluación ambiental en los estudios de detalle y en determinados planes especiales. También se modificarán los patrimonios públicos del suelo a efectos de que sea un instrumento eficaz de la administración para influir en el mercado de suelo”. Por ejemplo, la modificación de las redes públicas para permitir que en suelos dotacionales vacantes se pueda desarrollar vivienda pública; modificaciones relativas a las competencias de los grandes municipios para que tengan la posibilidad de hacer todo el trámite completo de modificación del planeamiento en el ámbito municipal quitando el trámite de aprobación definitiva de la Comunidad y así reducir los plazos actuales de planeamiento. También queremos dar protagonismo al proyecto de alcance regional que queremos utilizar para captar fuera grandes proyectos que trascienden del ámbito regional de la Comunidad y que nos permita agilizar las instrucciones de desarrollo de ese nuevo planeamiento para acomodarlo a esas circunstancias.

El suelo es la materia prima del desarrollo inmobiliario y todo lo que tiene que ver con la puesta en servicio de suelo es otra de las líneas angulares de nuestra estrategia, no podemos retenerlo ni ser el freno para su utilidad y utilización por la sociedad civil. El Portal del Suelo 4.0 es otra herramienta de la Comunidad que pone a disposición de todos los operadores el suelo que puede estar disponible en nuestro territorio, contando en este momento con la información de 1.400.000 m2 de todo tipo en 88 de los 179 municipios de nuestra región.

Madrid y sus 3 millones de m2 de oficinas en edificios residenciales

Madrid Nuevo Norte es la guinda que le faltaba a Madrid ciudad, a Madrid Región o a Madrid capital europea. Un escaparate que generará sinergias de atracción de inversión y riqueza porque, en sí mismo, es un modelo de desarrollo urbanístico de ámbito mundial, un ejercicio de usos mixtos equilibrado como solo permite un proyecto concebido desde cero. Un millón y medio de m2 de oficinas que va a convivir con más de 400.000 m2 de espacios verdes, con 4 grandes parcelas dotacionales, hospitalario, cultural, escuela de negocios… y 10.500 viviendas de las que 4.000 tendrán algún tipo de protección pública.

Sobre los Fondos Next Generation, el Viceconsejero explicó que después de un año, de los 70.000 millones de €, solo 20.000 se están asignando en el modelo de co-gobernanza a las comunidades autónomas, quedando los otros 50.000 todavía en el aire. Para rehabilitación, eficiencia energética y regeneración urbana, apenas hay 4.000 millones, de los que la Región de Madrid podrá contar con menos del 10%. Esos 50.000 millones se deberían poner lo antes posible a disposición del tejido empresarial para proyectos considerados como palancas tractoras y de transformación. Todo lo que sea generar gasto corriente lo que va a provocar es un incremento del IPC.

Sobre los 3 millones de m2 de espacio de oficinas en edificios residenciales que existen en Madrid, el Viceconsejero indicó que se debe ir reduciendo a lo largo del tiempo esta anomalía propiciando oportunidades de calidad y asequibles por parte del mercado exclusivo de oficinas.

Sobre la libertad de usos, García Gómez se mostró favorable a una concepción de modelos flexibles de los usos que, con la debida justificación técnica, nos permita adaptarnos mejor al desarrollo y la evolución de cada zona y sus necesidades.