D.emilio.colomina

Emilio Colomina,

Director General Mutua Inmobiliaria

SOBRE MUTUA INMOBILIARIA

Pregunta.- En marzo de 2015 el diario Expansión publicaba que, al cierre de 2014,  Mutua Madrileña contaba más de 1.200 millones de euros repartidos en algo más de 20 edificios de oficinas, 15 de ellos en el eje “prime” de la Castellana. Desde entonces, ¿cómo ha evolucionado la cartera y su valor?

R: En estos últimos 18 meses, gracias a los incrementos de ocupación y aumentos en las rentas pactadas con nuestros clientes, nuestra cartera se ha comportado de manera muy positiva. Para Mutua Madrileña, la inversión inmobiliaria es generadora de flujos de caja mientras que nuestro carácter patrimonialista nos permite contemplar las variaciones en valor precisamente bajo ese prisma ya que nuestro objetivo es garantizar el valor del patrimonio de nuestros mutualistas a largo y/o muy largo plazo.

Pregunta.- El incremento de la ocupación, la rehabilitación de activos y la mejora de la eficiencia de los edificios parecen haber centrado sus esfuerzos en los últimos años. ¿Ha concluido ya esta etapa?, ¿qué viene a continuación?, ¿cuáles son las claves de su estrategia presente y futura en la gestión patrimonial?

R: Primero fue la rehabilitación de los inmuebles: se trataba de conseguir que las mejores ubicaciones de Madrid tuviesen los mejores edificios de la ciudad. Lo segundo, invertir en equipos humanos y herramientas de gestión patrimonial que nos permitiesen brindar una atención diferencial a nuestros clientes existentes y futuros. La apuesta era arriesgada en plena crisis, pero se ha demostrado acertada: nuestros clientes están dispuestos a pagar una prima por disfrutar de un edificio en perfecto estado de revista pero también, y sobre todo, por disfrutar de un “Edificio Mutua”, gestionado por la Mutua. Hoy en día no cabe duda de que nuestros clientes demandan, precisamente, los valores que aporta la Mutua como propietario de inmuebles: transparencia, solvencia, lealtad, alineación de intereses, etc…

Somos proveedores de algo mucho más complejo que simples metros cuadrados: al igual que en otros mercados, en oficinas existen los proveedores de la “utility” sin mayor valor añadido y los proveedores de soluciones integrales, entre los que nos encontramos.

Pregunta.- Dentro de Mutua Inmobiliaria, ¿qué papel juega la digitalización y el internet de las cosas?, ¿Cuál es la apuesta de Mutua en estos temas?

R: Por una parte, tratamos de utilizar al máximo estas nuevas herramientas en la gestión técnica de los inmuebles para la que, claramente, tienen un potencial formidable … Pero, como he dicho antes, para nosotros el centro es el cliente y en torno a él estamos desarrollando (como lo está haciendo el área aseguradora) todo el proyecto de digitalización que haga más eficaz y fluida todavía nuestra permanente interrelación con él.

SOBRE EL MERCADO/SECTOR

Pregunta.- A diferencia de Barcelona, Madrid adolece de un modelo real y definido de desarrollo de ciudad. Desde su punto de vista, ¿cuáles serían las claves para poder desarrollar y poner en marcha este modelo para Madrid?, ¿qué papel juegan las oficinas en todo esto?

R: Creo que no es la primera vez que digo (recuerdo que Ismael Clemente y Roberto Cibeira también lo han dicho conmigo en varias ocasiones) que sería buenísimo para Madrid un plan estratégico de ciudad: ¡pero no sólo en el campo de las oficinas! La combinación del clima, infraestructuras, coste de la vida relativo y multitud de otros factores que conforman lo “bien que se vive en Madrid” con unos costes de ocupación de inmuebles de oficinas muy competitivos es fantástica y debería permitirnos convertirnos en el back-office favorito para infinidad de compañías multinacionales.

Pregunta.- El sector de oficinas ha sido uno de los que más capital ha atraído en los últimos años, pero hace mucho tiempo que no se ven nuevos proyectos (edificios y parques de oficinas) en Madrid. En su opinión,  ¿qué le hace falta al mercado para crecer en superficie? y ¿dónde tiene sentido que se desarrollen estos proyectos?

R: Creo que se están haciendo bien los deberes en la rehabilitación y modernización de inmuebles y puntualmente se han desarrollado proyectos “a medida” muy interesantes. Hasta que las rentas en periferia no se estabilicen al alza, será difícil ver nuevos proyectos especulativos.

Pregunta.- Las nuevas tecnologías, el teletrabajo y la optimización de espacios están condicionando el desarrollo presente y futuro de las oficinas, ¿cuáles serán las próximas tendencias que afectarán a la gestión patrimonial de oficinas?

R: Como he insinuado antes, la oficina será cada vez menos un metro cuadrado sobre el que instalar un puesto de trabajo convencional y tenderá a ser cada vez más un espacio de encuentro, de reunión, de colaboración, de creación, en resumidas cuentas de generación de valor… Comparto la visión del sector que se comentó en un encuentro de PwC: “pasamos de tener inquilinos a tener clientes y en el futuro tendremos huéspedes”. Para ello, hay que hacer cada vez más flexible y dinámico, en todos los sentidos, algo que tradicionalmente ha sido rígido y estático…¿Cómo conseguirlo? Permanezcan atentos a los próximos pasos de Mutua!

SOBRE AEO

Pregunta.- Mutua ha sido impulsora de proyectos como el Estándar de Medición y el de Clasificación Técnica de Edificios de Oficinas, ¿qué nuevos proyectos cree necesarios para mejorar la transparencia y profesionalización del sector de oficinas en España?

R: Como ha venido haciendo hasta ahora, Mutua impulsará todos aquellos proyectos de la AEO que aporten transparencia y profesionalización a nuestro sector. En cualquier caso también es imprescindible participar en la implantación de los estándares que se han publicado hasta la fecha: de nada sirve publicar, si luego no se extiende el uso en el mercado.

En el futuro pienso que será necesario abordar la homogeneización de los ratios financieros: EPRA va a ayudar sin duda alguna pero sería aconsejable que cuando hablamos de “Rentabilidad inicial” todos estuviésemos de acuerdo en qué magnitudes hay que poner en el numerador y en el denominador… Otro campo en el que sería bueno aumentar la transparencia es en los famosos “Gastos comunes”: al igual que en los metros cuadrados o la clasificación técnica, no se trata de inventar de nuevo la rueda, sino de aprender de las mejores prácticas de otros mercados, en particular de los anglosajones.

Pregunta.- ¿Cuál debería ser el papel de la AEO en el mercado en los próximos años?, ¿en que debería centrarse desde el punto de vista de la “propiedad”?

La AEO no es sólo una asociación de propietarios, sino que integra a todos los participantes en el sector de oficinas y creo que eso es muy bueno. El papel que le veo es de catalizador en el sector, un punto de encuentro que integra diferentes formas de pensar y facilita el desarrollo de iniciativas de interés para el conjunto de sus asociados.