aeo-publicaciones-informaciones_colaboraciones-entrevista-Enrique-andreo

ENRIQUE ANDREO

VICEPRESIDENTE AEO

Responsable de la Comisión Técnica

Enrique, tras más de dos años de trabajo, en marzo llega al mercado español el esperado debut del primer rating de calidad para los edificios de oficinas…

1- ¿Cuál es el origen y las razones que han motivado que la AEO desarrolle un rating sobre la calidad de los edificios de Oficinas?

  • Creemos que la “originalidad” de nuestra propuesta consiste, precisamente, en volver al “origen”, entendido como el conjunto de características técnicas que definen, de una manera más significativa, consolidada y consensuada, el producto de nuestro mercado, es decir, el edificio de oficinas. En 2014 se elaboró el “Estándar AEO para la Medición de los Espacios de oficinas”, para definir y aplicar un criterio de medición sobre las superficies de los inmuebles, que hoy está implantado. Como continuación natural, era necesario trabajar en equipo para profundizar en los aspectos técnicos de los edificios, y completar el conocimiento de nuestro producto. Durante todo este tiempo, hemos verificado con los distintos actores del sector la conveniencia y oportunidad del rating. Podemos afirmar, en consecuencia, que resuelve una necesidad objetiva del mercado desde tres premisas básicas:
    • La creación una herramienta ágil, flexible y económica para determinar los niveles reales de rentabilidad de un edificio y su potencial recorrido de mejora.
    • El desarrollo de nuevas líneas de actuación y negocio en el sector.
    • La garantía de objetividad, transparencia y confianza.

2- Y… ¿cómo definirías el Modelo AEO?

  • Es un sistema o herramienta inmobiliaria que define y evalúa aquellos parámetros estrictamente técnicos que, desde una óptica de mercado, constituyen los elementos fundamentales y mejor valorados en un edificio de oficinas, facilitando su clasificación técnica.

3- Cuéntanos, ¿cómo funciona?

  • Un edificio es analizado y evaluado desde 45 parámetros técnicos, en relación con su arquitectura, instalaciones, envolvente exterior, dotaciones singulares, antigüedad y certificaciones.
  • Cada uno de los parámetros tiene tres posibles niveles de cumplimiento. En función de su ponderación agregada sobre una base de 100 puntos, se obtiene una puntuación final según la siguiente distribución:
    • o AEO ® A+, ≥ de 80 puntos.
    • o AEO ® A, ≥ 70 y < 80 puntos.
    • o AEO ® B+, ≥ 60 y < 70 puntos.
    • o AEO ® B, ≥ 50 y < 60 puntos.
    • o AEO ® C, ≥ 40 y < 50 puntos.
  • Un criterio determinante en su elaboración ha consistido en la medición objetiva de los parámetros de una forma sencilla y rápida. Los aspectos que podríamos considerar subjetivos, representan un porcentaje aproximado del 5% de la puntuación final. El resto, resultan fácilmente “medibles” o “cuantificables”.
  • Por otra parte, el Modelo integra el Estándar de Medición ya implantado, de forma que se aporta de forma adicional la medición de las superficies.

4- ¿Qué parámetros son los que reciben mayor puntuación?

  • Podemos considerar que los parámetros que miden el aprovechamiento neto de la planta para el uso de oficinas (Relación entre el Área de Trabajo y el Área Alquilable) y el número de años desde el último acondicionamiento general representan las puntuaciones más elevadas, pero siempre dentro de un conjunto que pondera y equilibra
    la totalidad de los factores y parámetros que conforman el Modelo.

5- ¿Cuál es el proceso a seguir para obtener una certificación?

  • Una empresa propietaria de un edificio de oficinas solicita directamente a la AEO la certificación de su edificio. A continuación, la AEO facilita el listado de empresas evaluadoras que ya han sido homologadas (fruto de un exigente proceso de homologación, la realización de un curso de formación y la superación de un examen que faculta a los técnicos que desarrollarán el trabajo) para que la Propiedad elija la que considere. La empresa homologada seleccionada, (una vez recibida la documentación necesaria por parte de la Propiedad, y con una interlocución técnica exclusivamente con la AEO), realiza el informe de clasificación técnica del edificio, con una propuesta de puntuación y nivel (A+, A, B+, B, C).
  • Finalmente, la AEO audita los informes anteriores, para verificar la correcta aplicación del Modelo y la Junta Directiva de la AEO valida la propuesta y emite el certificado correspondiente.

6- ¿Por qué una empresa auditora?

  • Desde los inicios, en cuanto a la definición de los objetivos, criterios de actuación y metodología aplicada, la AEO se ha situado en niveles muy exigentes de excelencia en todo el proceso, precisamente para garantizar la credibilidad, confianza y transparencia. En este sentido, la Auditoría de los trabajos es una obligación.

7- ¿Qué coste tiene?

  • Los honorarios que se establezcan entre la Propiedad y las empresas evaluadoras, relativos a la propia elaboración del informe, serán el resultado de un pacto libre y directo entre las partes, ajeno a la AEO.
  • Los honorarios establecidos entre la AEO y la Propiedad, por la emisión del certificado del edificio según la aplicación del Modelo, varían en función del número de inmuebles y de la superficie unitaria sobre la rasante de cada uno de ellos. A modo de ejemplo, los honorarios relativos a un único edificio de 6.000 m² supondrían 3.750 €. Si fueran 10 edificios de la misma superficie unitaria, es decir, 60.000 m², supondrían 37.500 €. Si fueran 20 edificios, totalizando 120.000 m², supondrían 67.200 €.

8- ¿Cuánto tiempo de validez tiene la certificación?

  • 4 años. Durante este periodo de tiempo la Propiedad puede solicitar también una actualización de la clasificación como consecuencia de la evolución de las características técnicas del edificio o diferentes procesos de transformación.
  • Adicionalmente, también puede ocurrir que los parámetros técnicos vayan evolucionando con el propio mercado, y surjan nuevos aspectos que se consoliden. El Modelo está concebido para ir recogiendo estas situaciones.

9- Una vez desarrollado el rating, y con la perspectiva del trabajo realizado, ¿Hasta que punto se han cumplido los objetivos que se planteó la AEO?

  • Desde luego parece razonable pensar que los objetivos que se planteó la AEO se están cumpliendo. Culminamos ahora una fase fundamental: la definición e implantación del Modelo en el mercado, creando una línea de negocio.
  • Creemos que, a partir de ahora, es también una oportunidad y competencia de los diferentes actores en general, y, por qué no, de los asociados de la AEO en particular, la consolidación eficaz de esta herramienta en nuestro sector.

10- ¿Qué significado tiene y qué aporta esta certificación al mercado español?

  • Además de lo comentado anteriormente, el Modelo supone una oportunidad inmejorable para conocer, de forma técnicamente veraz y transparente, el lugar que ocupa un edificio en el mercado, sus niveles de rentabilidad actuales y potenciales y, como consecuencia, la programación temporal de inversiones necesarias para adecuar el producto a la evolución del ciclo inmobiliario.
  • No queremos dejar de significar que esta iniciativa, acometida desde la sociedad civil, es muy representativa, dado el volumen y naturaleza de la AEO en el mercado, y desde la convicción de que este tipo de propuestas pueden ayudar a situarse en los niveles más exigentes de competitividad de los diferentes mercados.

11- En un entorno cada vez más global, ¿qué acogida o impacto creéis que puede tener en el ámbito internacional?, ¿es un producto exportable a otros mercados?

  • La acogida en el ámbito internacional puede resultar de diversas maneras: por la propia actividad de nuestras empresas inmobiliarias o, por ejemplo, por haber podido constatar, a lo largo de estos dos años, que es un producto que no tiene referencias técnicas comparables en el mercado internacional, ya que suelen dirigirse hacia otro conjunto de aspectos de naturaleza muy diversa, sin duda necesarios, pero sin centrarse exclusivamente en la componente técnica. Desde luego, podría ser un producto exportable. En definitiva, esto acaba de comenzar… La acogida en el ámbito internacional puede resultar de diversas maneras: por la propia actividad de nuestras empresas inmobiliarias o, por ejemplo, por haber podido constatar, a lo largo de estos dos años, que es un producto que no tiene referencias técnicas comparables en el mercado internacional, ya que suelen dirigirse hacia otro conjunto de aspectos de naturaleza muy diversa, sin duda necesarios, pero sin centrarse exclusivamente en la componente técnica.
  • Desde luego, podría ser un producto exportable. En definitiva, esto acaba de comenzar…