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La AEO debe dar más transparencia a nivel de mercado, la información no es del todo fidedigna

Al mercado español le faltan oficinas de calidad.

P- ¿Cómo y cuándo se crea IBA CP?

R– En 2011 Jesús y yo vimos claro que era imposible que España se mantuviese en los niveles de precio tan bajo en los que estaba entonces y entendimos que la oportunidad era muy buena. Fuimos a buscar inversores a Reino Unido, Francia y Alemania y en 2012 hicimos nuestras primeras ofertas por ABC Serrano y Avda. San Luis 25-27 en Madrid, ofertas que se materializaron en 2013. Desde Iba Capital gestionamos activos tanto para inversores locales, como internacionales, como para la propia Socimi Zambal. Hacemos tanto “value added” como “core” y nos centramos en oficinas y “retail”. Además, ahora mismo estamos conceptualizando varios vehículos de inversión “core” que verán la luz en este año.

P- Pero ¿qué es Zambal Spain, la Socimi que cotiza en el MAB?

R  Es la parte “core” de nuestra actividad y un poco atípica porque no buscamos dinero ni financiación e invertimos a 20 años vista sin idea de rotar activos. Hasta la fecha, la SOCIMI ha invertido en activos por un valor superior a 1.000 millones de euros. Invertimos principalmente en oficinas alquiladas a largo plazo a inquilinos consolidados en buenas ubicaciones, aunque no se descarta invertir en otros activos, si se cumplen ciertos criterios básicos. Zambal busca fundamentalmente seguridad.

P- Ubicación, valor m2, especificaciones técnicas y calidad inquilinos, son vuestros criterios fundamentales de inversión.

R– Compramos “ubicación-precio por m2”, punto. Todo lo demás lo desarrollamos a posteriori y de esa manera aseguramos tener un activo de buena calidad que se alquilará a mejor precio.

P- En relación al mercado español de oficinas, ¿sigue ofreciendo buenas oportunidades con estos criterios?

R– Vemos dos ámbitos, el europeo y el español. En el primero, seguimos siendo una buena oportunidad para los inversores porque hay muy pocos sitios en Europa donde se puedan conseguir los 4, 5 o 6% de nuestro mercado. Reino Unido con el Brexit es un entorno complicado. Francia es muy caro con precios en torno a 20.000 € m2 y 2,5-3% de rentabilidad. Alemania tiene un mercado propio muy fuerte y con muchos jugadores locales en donde no es fácil participar. Italia, que es un mercado complicado y Portugal, es el 25% del mercado español con un diferencial de yield demasiado limitado. En este entorno, España es bastante atractivo, por tamaño de mercado, por madurez, transparencia, calidad de producto, etc. Esto hace que se siga manteniendo una presión sobre nuestro mercado, especialmente en Madrid. Ahora hay mucho dinero, demasiado, dado que la banca vuelve a prestar dinero a tipos bajos.

P- ¿Qué creéis que le falta al mercado español? 

R– Oficinas de calidad. La generación de oficinas de calidad es poca y se pueden contar con los dedos los promotores que hacen este tipo de producto. También hace falta que la banca financie desarrollos de una forma más flexible, sin exigir pre-alquileres desorbitados y sin esperar a que se tenga la licencia, porque  financiar únicamente el coste del vuelo durante  la obra permite mejorar  la TIR en tan sólo 2 o 3 puntos. Volvemos a ver precios de suelo que están desorbitados. El problema en España es que falta suelo urbanizable o urbanizado.
P- Madrid y Barcelona están en una posición intermedia entre las grandes ciudades de oficinas de Europa y Portugal e Italia, ¿Cómo compiten actualmente con el resto de ciudades europeas?

R– No es fácil, las grandes empresas, e incluso ya las medianas, quieren estar en ciudades bien comunicadas a nivel europeo como Frankfurt, París y Amsterdam; esto es, las ciudades que están en cabeza en el efecto Brexit. Si se entra en el análisis de dónde ubicar empresas con criterios de costes laborales, cualificación profesional, sindicatos, entorno social, coste de oficinas, etc… Lisboa es mejor que nuestras dos ciudades, incluyendo la fiscalidad y el factor de los idiomas, en donde los portugueses ganan claramente a los españoles. Muchos grupos internacionales franceses han puesto sus “back office” en Lisboa, donde también hay una alta calidad de vida. Madrid tiene un reto en este sentido. No obstante, según algunas encuestas, se mantiene en un buen puesto (quinto) en el ranking de ciudades europeas elegidas como destino para invertir.  Barcelona, complicado con el tema del “proces”.

P- ¿Cómo veis Valdebebas y Distrito Norte?

R– Distrito Norte no es un proyecto sencillo y llevará años todavía. Valdebebas está muy bien ubicado, un poco lejos del centro pero con buenos accesos. Para ambos proyectos es importante analizar bien la demanda potencial y qué espacios requiere ésta, porque ahora la demanda se concentra dentro de la M30. Uno de los criterios que se está imponiendo en la elección de espacios de oficina por los usuarios es la cercanía al ocio para el “afterwork”, especialmente en las empresas tecnológicas y muy ligado al impacto del conocido efecto de los “Milenials”. Las reglas están cambiando en base a las empresas globalizadas; se trabaja los fines de semana, por las mañanas o por la noche y en función de las cargas de trabajo, y no es lo mismo estar en un edificio lejos del centro que salir del edificio y tener una buena oferta de ocio. En este sentido, estamos empezando a desarrollar proyectos mixtos oficina-retail que están teniendo una aceptación magnífica, tanto para la parte comercial, como por la de oficinas.

P- Cambios de usos, licencias…, ¿qué debería replantearse en los ayuntamientos?

R- El Ayuntamiento de Madrid trabaja bien. Se han quitado  los cargos políticos en la parte alta de los organismos y vemos que generalmente los funcionarios aplican los criterios establecidos en normativas y legislación. A veces hay atascos y demoras, debido al cambio y a la revitalización del mercado, pero es un tema de organización razonable que creemos acabará normalizándose. Las declaraciones responsables van muy bien, siempre y cuando las cosas se hagan bien.
P- ¿Cómo ves a la AEO?, ¿en qué aspectos debería enfocarse?

R– La Asociación es un tema muy interesante, muy importante. Primero, para que los profesionales tengamos un “think tank” y que nos podamos ver con cierta periodicidad. Segundo, para que haya criterios profesionales comunes, y los de la AEO están francamente bien. Nosotros vamos a empezar a homologar nuestros edificios con ellos.

La AEO debe dar más transparencia a nivel de mercado, creo que en esto aún hay mucho por hacer. Todavía somos incapaces de saber cuántos metros de oficinas se han contratado en el mercado. Cada bróker se asigna una cuota de mercado y es imposible cruzar estas informaciones debido a los distintos criterios que aplican cada uno de ellos y porque cuando se suman dan más de 100. Es poco profesional y nos vendría mucho mejor saber cuántas operaciones se han hecho, a qué precio, etc, para dar más transparencia y fluidez al mercado. En este sentido, la información de mercado que tenemos ahora no es del todo fidedigna.

Otro aspecto muy interesante de la Asociación son los estudios de opinión como el que se ha hecho recientemente de “What Workers Want” entre la AEO y Savills.