Nuestra estrategia en Oficinas la enfocamos en la búsqueda de la oportunidad desde la promoción

Todos nuestros nuevos edificios estarán certificados

Pretendemos extender las iniciativas de la AEO al mercado Andaluz

Francisco Pumar López, Director General del Grupo INSUR

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INSUR es una compañía cotizada de gestión integral inmobiliaria con actividad en promoción residencial y terciaria y gestión patrimonial de oficinas, retail y aparcamientos. Se caracteriza por ser una promotora constructora, que desarrolla el proceso de promoción integrada verticalmente.

P- En 2020 termina su Plan Estratégico actual 2016-20, ¿Qué retos han abordado y qué balance hacen de estos 3 primeros años?

R- Han sido tres años apasionantes. Hemos hecho de todo, y mucho. Simplificando, hemos relanzado nuestra actividad de promoción, apoyándonos en una estrategia de crecimiento compartida con socios inversores, en los que nosotros participamos al 50% del capital de las UTEs que desarrollan los proyectos, y desplegamos nuestras actividades de gestión, comercialización y construcción. En nuestra actividad patrimonial, desde unos niveles de ocupación, coyunturalmente muy bajos, hemos afrontado una estrategia de diversificación de clientes, productos y geográfica. Nuestro nivel de ocupación al cierre de 2018 es del 82,4%. Corporativamente hemos llevado a cabo una restructuración societaria para separar las dos actividades fundamentales que realizamos,

promoción y gestión patrimonial, bajo dos filiales cien por cien dependientes de la matriz cotizada, convirtiendo a ésta en una holding. Todo ello en pro de una mejor gestión, asignación de recursos, y como palanca de crecimiento para el futuro.

Y ello sin alterar nuestra cultura, estrategia de largo plazo y modelo de negocio, consistente en la combinación ambos negocios, promoción y gestión patrimonial, de manera armónica, en unas proporciones equilibradas entre ambos, con unos niveles de endeudamiento sostenible, retroalimentando en el largo plazo, la generación de importantes flujos de caja de la actividad de promoción con la recurrencia de los ingresos de la actividad patrimonial, y ello como palanca de un crecimiento a largo plazo y de retribución al accionista sostenible.

P- ¿Cuánto ha crecido la empresa en los últimos años en sus tres principales áreas de actividad (promoción, construcción y patrimonio)?

R– La cifra de negocio consolidada ha crecido un 42,3% de 2017 a 2018, pasando de 84.557.000 €, a 120.324.000 €.

Los ingresos de promoción han pasado de 46.037.000 € a 62.868.000  €, con un crecimiento del 36,6%. Los ingresos de arrendamiento han pasado de 10.413.000 € a 12.067.000 €, con un crecimiento del 15,9%. Los ingresos de construcción han pasado de 25.621.000 € a 41.116.000 €, con un crecimiento del 60,5%. Y los ingresos de gestión a terceros han pasado de 2.486.000 € a 4.273.000 €, con un crecimiento del 71,9%.

P- ¿Prevén entrar en algún nuevo mercado en España…. Barcelona?, ¿qué estrategia geográfica tienen?

R– Mantenemos nuestra estrategia a largo plazo de crecimiento en los mercados de Madrid y Andalucía. Recientemente hemos adquirido un solar en Extremadura, en Cáceres

capital, donde vamos a promover 82 viviendas de renta libre, pero con insur-1-opuna aproximación siguiendo criterios de oportunidad. Respecto de la actividad patrimonial, y en especial, la de oficinas, estamos profundizando en nuestra estrategia de promoción terciaria para su incorporación a la misma, con el foco centrado en Madrid y su área metropolitana.

P- Madrid es el último mercado al que se han incorporado y Río55 su proyecto más emblemático en oficinas. ¿Cuándo estará finalizado y qué valoración hacen de este proyecto?, ¿qué cantidad de espacio de “coworking” prevén que haya en Río55?

R– Este proyecto prevé finalizarse en el 4T de 2019, para su entrega y puesta en funcionamiento durante el 2T de 2020. El proyecto avanza cumpliendo hasta la fecha tanto el planning como el presupuesto previsto. Comercialmente el proyecto está levantando gran interés en el mercado. Estamos convencidos que será un éxito su comercialización en alquiler, y que para antes de su puesta en funcionamiento esté totalmente alquilado.

No hemos previsto en Río 55 ningún espacio de coworking específicamente, puesto que el destino inicial del proyecto es para una o varias sedes corporativas de grandes compañías

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En relación a la eliminación del límite de mandatos actual, Álvarez indicó que “estamos en un momento

Aires de Sevilla, en la Av. República Argentina 25.  Todo ello como estrategia de valor añadido para nuestros edificios y sus usuarios.

P- Ante la escasez de oferta de oficinas de calidad ¿se plantean en algún caso sacar este activo al mercado o lo reservan para su gestión patrimonial?

R– Río 55 se compone de dos edificios casi simétricos de unos de 14.000 m2 de SBA cada uno. El edificio Norte formará parte del patrimonio en explotación de nuestra filial Insur Patrimonial. El edificio Sur, fue vendido en el 1T de 2018, sobre planos y como proyecto llave en mano, a un fondo internacional gestionado por AEW.

P- Innovación y adaptación son algunas de las claves de la gestión de INSUR. ¿qué innovaciones concretas han introducido en el sector Oficinas?

R- Somos una compañía que insur-3-op
llevamos en el negocio patrimonial desde los años ochenta del pasado siglo. Nuestra propuesta de valor siempre ha sido ofrecer grandes edificios, con grandes espacios, para la implantación de grandes corporaciones, dotados de las mayores comodidades y prestaciones para sus usuarios.

En Río 55 hemos apostado por lo mismo, por dos grandes edificios con grandes plantas, muy flexibles en su máxima modulación, y dotados con las últimas y más modernas instalaciones y prestaciones, pero poniendo no sólo el foco en la eficiencia del inmueble para el arrendatario, sino, y sobre todo, el máximo confort y bienestar para los usuarios que trabajen en el mismo. El proyecto estará certificado en Breeam “very Good” y se encuentra en proceso de certificación “Well”. Pero lo que hace aún más especial este proyecto, son sus más de 8.000 m2 de espacios libres y verdes privados dentro de la M-30, para disfrute de sus usuarios.

P- Desde el punto de vista promotor, ¿cómo ven el actual mercado español de oficinas?, ¿qué oportunidades y retos ven?

R– Nuestro negocio de oficinas lo enfocamos desde una estrategia de búsqueda de la oportunidad, y ésta desde la promoción frente a la inversión directa, como fórmula de maximización del valor a crear. Creemos que siguen existiendo buenas oportunidades en tal sentido. El reto por nuestra parte es encontrar esas ubicaciones donde ofrecer esos grandes edificios, con grandes y flexibles espacios para grandes corporaciones, dotados con las más modernas instalaciones y certificaciones, y en los que ofrecer, además de esa gran eficiencia para el arrendatario, un excelente espacio de confort y bienestar para sus usuarios.

P- ¿Cuáles son sus próximos proyectos de oficinas?, ¿cómo ven Valdebebas y Distrito Norte?

R– Estamos trabajando en varios proyectos, pero todavía no hemos concretado ni cerrado las operaciones de compra. Por ello no puedo dar ninguna información al respecto.

Respecto de estos dos ámbitos, no descubro nada. Sin lugar a duda son los dos ámbitos de crecimiento terciario en los próximos años de Madrid, y que darán a la ciudad una nueva dimensión respecto del mercado de oficinas. Parece en todo caso que Valdebebas va a adelantarse en su desarrollo y consolidación, dada la finalización de su urbanización y el despeje de los avatares judiciales sufridos.

P- ¿Cuál es su política de certificaciones en edificios de oficinas?, ¿qué opinan del Modelo AEO para la Clasificación Técnica de Oficinas?

insur-4R– Todos nuestros nuevos edificios estarán certificados. Estamos certificándonos con Breeam, Well y con AEO. Estamos convencidos de que se trata, no ya de una necesidad para el futuro, sino de una necesidad actual. Adicionalmente estamos en proceso de certificación de edificios construidos y bajo nuestra gestión patrimonial con anterioridad a la implantación de estas certificaciones.

En cuanto al estándar de medición, aborda y ofrece soluciones a dos cuestiones básicas a mi entender para la transparencia en este

mercado: i) la falta de uniformidad y transparencia en los conceptos que se miden; ii) disparidad en los criterios de repercusión de las zonas comunes a los inquilinos, afectando al concepto de superficie alquilable. La metodología propuesta persigue una objetiva comparación entre los diferentes activos y una mejor comparación del coste por persona implantada en cada edificio. Todo ello a la postre redundará en un mercado más trasparente, por ello más eficaz y de mayor valor.

Desde la perspectiva del cliente, el Modelo AEO nos permite clasificar cada edificio de oficinas entre las cinco categorías (A+, A, B+, B o C), disponiendo así el potencial inversor o arrendatario de una información objetiva acerca del inmueble, generando confianza en el Sector, posibilitando la comparación entre edificios y facilitando con ello la toma de decisiones a la hora de elegir oficinas.

insur3Por otro lado, centrándonos en el esquema del Modelo AEO, desde mi punto de vista, cabe destacar que los parámetros de los capítulos que se valoran dentro de los 4 módulos técnicos que se evalúan para la clasificación técnica, abarcan el análisis del conjunto de elementos más importantes de un edificio de oficinas, lo que aporta una información muy útil tanto a la propiedad como al Mercado.

P- ¿Por qué están en la AEO?, ¿qué proyectos cree que debería abordar nuestra asociación?

R– Desde de nuestra presencia y liderazgo en el mercado Andaluz, entendemos que nuestra integración en AEO era un paso necesario y insur5obligado. Con ello pretendemos también que las iniciativas de la AEO no sólo queden para los

grandes mercados de Madrid y Barcelona, sino extenderlas a nuestro mercado Andaluz. Es una decisión estratégica de nuestro grupo, participar y compartir todas las experiencias y retos a los que los profesionales del sector nos tenemos que enfrentar con una visión de largo plazo y de creación de valor.