La oficina va a seguir siendo un hub social.
La recuperación dependerá de la velocidad en la cual se hagan las inversiones.
Sigue habiendo mucho interés por España, es un mercado muy atractivo.

 

 

Tras 30 años de trabajo ininterrumpido en España y el desarrollo de proyectos emblemáticos en nuestra industria, Olivier Crambade, Fundador y CEO de Therus Invest, nos da su visión sobre la actualidad y futuro de la industria de las Oficinas, los Fondos Europeos y los retos de la AEO.

 

¿Cómo valoras la evolución del mercado de oficinas español desde tu llegada a España hace más de 30 años?

En 1990 España acababa de entrar en la UE y había muchas cosas que tenían que cambiar para acercarse a los estándares europeos. Desde entonces la evolución ha sido en torno a las formas de trabajo que había en nuestro sector en Europa, los edificios, la organización del espacio, y en los últimos años, el aspecto medioambiental que hoy es un elemento clave en los edificios. También se ha notado una mayor profesionalización en general, incluyendo las empresas que ahora tienen sus departamentos inmobiliarios estructurados y las cosas que se hacen con criterios menos personalistas.

 

¿Qué impacto puede tener en el futuro de la industria de las oficinas la actual crisis sanitaria y económica?

La crisis actual es diferente a la de 2008, puramente económica y monetaria, y en la que España casi sale del euro. Esta es una crisis sanitaria que impacta en la sociedad y por consiguiente en los productos, y por tanto en las oficinas o las viviendas. En lo negativo para los promotores, creo que va a haber una reducción del volumen de metros cuadrados. También con el teletrabajo, aunque vaya a ser algo limitado en todas las grandes empresas. Vamos a tener menos metros, pero nuevos proyectos y de mayor calidad, que de cara al inversor y el promotor, tendrán que adaptarse a criterios actuales. Por ejemplo, hasta 2019 hubo una constante bajada del ratio de ocupación hasta llegar a una persona por cada 7 m2. En este momento este no es un criterio elegible y se está volviendo al 1 por 10 y con espacios más adaptados a la organización actual del trabajo. Los cambios serán más positivos para los que propongan o desarrollen productos nuevos.

 

¿Crees que la oficina va a seguir teniendo futuro?

La oficina va a seguir siendo un hub social. La pertenencia a un grupo de trabajo seguirá materializándose en un espacio que permita adherirse a unas ideas o cultura desde la parte emocional.  Desde la parte práctica, se ha visto que el hogar no es el mejor espacio para desarrollar una labor profesional, integrar a nuevos profesionales o desarrollar su formación. Son cosas que no se pueden hacer por video conferencia.

 

¿Consideras que este sector de las oficinas va a seguir siendo atractivo para los inversores internacionales?

Nuestra experiencia personal es que el año pasado se ha caracterizado por tener poco contacto físico con clientes o inversores, pero mi teléfono no ha parado de sonar con llamadas desde París, Londres u otros sitios. Sigue habiendo mucho interés por España. Cuando miras el mapa del mundo y piensas dónde vas a poner tu dinero, a la gente que quiere tener una cierta seguridad le queda Europa y EEUU. No incluyo Japón porque tiene un problema demográfico por el que podría entrar en recesión a medio o largo plazo. Dentro de Europa están: Inglaterra que con el Brexit se ha vuelto un mercado complicado; Francia con unos precios y unos costes muy altos; e Italia, un país complicado a nivel administrativo. Por tanto, España, con este entorno, es un mercado muy atractivo.

 

¿Cuál es el modelo de negocio de Therus?

Seguimos con el mismo modelo que trajimos de Francia con la salvedad de que en Therus no tenemos estructuras que retrasen las decisiones y ello nos da mucha agilidad y capacidad para asumir más riesgo. La idea es que la rotación de los fondos propios sea más rápida que en una promotora tradicional. Los inversores en una de nuestras operaciones operación han de tener resultados en un periodo de tres o cuatro años para volver a invertir de nuevo. Hay muchos inversores que quieren poner su dinero en España pero no tienen estructura y buscan partner en este mercado. Por supuesto tenemos competidores muy fuertes y potentes pero buscan un modelo de rentabilidad a largo plazo diferente al nuestro.

 

¿Qué objetivos debería proponerse alcanzar la industria de las oficinas española?

En calidad de producto creo que estamos a la par con Europa. El Estándar AEO ha sido un logro muy importante como referencia para el mercado español y como herramienta para poder comparar con otros países. A partir de ahí, diría que hay que dar a conocer las ventajas de nuestro mercado, los mejores costes sociales, la fiscalidad, las infraestructuras… También creo que tenemos que seguir avanzando en transparencia. Se ha evolucionado mucho en los 10 últimos años pero queda camino por recorrer.

 

¿Cómo podría impulsarse la instalación de empresas a España?

Para mi, es más un tema de comunicación, de dar a conocer lo que tenemos, lo que hay en nuestras ciudades y nuestro país. Hay que dar a conocer España cada vez que salimos y cada vez que nos visiten.

 

¿Dónde crees que puede estar el reto de mejorar la colaboración público/privada en nuestro sector? 

Creo que lo primero es que el sector público se abra más al privado para desarrollar proyectos conjuntamente. Por su lado, el sector privado tiene mucho dinero para invertir. Las administraciones tienen muchos proyectos y servicios públicos que sacar adelante en donde la inversión privada estaría encantada de aportar la financiación, sus ideas y el esfuerzo. Este tipo de proyectos conjuntos permitiría que lo público tuviera un mejor conocimiento de lo privado, abriría un abanico de nuevas posibilidades y aportaría una mayor agilidad en la tramitación de las iniciativas.

 

¿Crees que la industria debe reclamar su lugar y participación en la modernización del parque de oficinas y la reactivación económica que conllevarán los fondos europeos

El buen uso de estos fondos va a ser clave para que se hagan cosas útiles y que se hagan rápidamente, porque la recuperación dependerá de la velocidad en la cual se hagan las inversiones. El ángulo de transición energética es desde el que se han de plantear los proyectos. Para el ángulo inmobiliario o comercial no va a haber dinero para desarrollar oficinas. Habrá dinero para que las oficinas tengan menor consumo energético, que tengan una forma de construcción más óptima con el medio ambiente… Por ejemplo, habría que definir el umbral del consumo energético dónde queremos llegar como sector y fijar unas ayudas o primas para los que lo alcancen en un plazo determinado.

 

¿Cómo valoras la trayectoria de la AEO y cual debería ser su rol en el futuro? 

Creo que la AEO ha hecho un recorrido muy importante en los últimos años y que ahora sois la única asociación representativa de la industria de las oficinas. Todo el trabajo que se ha hecho y, por ejemplo, el que acabamos de comentar de los fondos europeos, hay que utilizarlo ahora para llegar a los políticos y las administraciones.