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“Buscamos edificios prime para inversión directa que contribuyan a mejorar la rentabilidad de forma sostenible”

“El Modelo AEO es perfectamente aplicable a activos ubicados fuera de España”

P- Por situarnos, ¿dónde y cómo se encuadra MAPFRE Inmuebles dentro del organigrama de MAPFRE?. ¿Gestionan e invierten solo en activos de oficinas?

R- El Área de Gestión Inmobiliaria Corporativa de MAPFRE está integrada en la Dirección General de Finanzas del Grupo, reportando directamente a su Director General y CFO Fernando Mata.

Nuestra actividad es la aseguradora, y por lo tanto, como Área Corporativa de Gestión Inmobiliaria, y hablando de inversión inmobiliaria directa, nos dedicamos exclusivamente a la gestión del patrimonio inmobiliario del Grupo MAPFRE, en todas sus regiones, tanto a nivel nacional como internacional, y consecuentemente, nuestro foco fundamental es el mercado de oficinas, tanto en la gestión de los activos para uso propio, bien sean en propiedad o como arrendatarios, como de los destinados a rentabilidad a través del arrendamiento a terceros.

P- El valor de los activos inmobiliarios de MAPFRE en 2016 ascendió a 3.116 millones de euros. ¿Cómo ha evolucionado el valor de estos en 2017?, ¿qué número de metros cuadrados posee actualmente en España y cuantos fuera de nuestras fronteras?

R- En 2017, el valor de los activos inmobiliarios de Grupo MAPFRE superó los 3.200 millones de euros, si bien una parte importante de esta cifra son inmuebles de uso propio. Hablando de metros cuadrados, la superficie total en propiedad de MAPFRE es de unos 3,1 millones de metros cuadrados, de los que aproximadamente el 70% está en España y Portugal. Además, MAPFRE como arrendataria ocupa otros 470.000 metros cuadrados, dedicados a nuestra red comercial en oficinas y centros de atención a clientes.

P- Los últimos años de MAPFRE SGA han estado marcados por una clara reactivación de la inversión, desinversión y rehabilitación de activos. Se han adquirido activos como Puerta de Alcalá o MAPFRE House en Londres, vendido otros como Manuel Cortina o Castelló, 58 de Madrid y se ha invertido mucho en reformas y reposicionamiento. ¿Cómo ha cambiado la estrategia inmobiliaria de MAPFRE en los últimos años y como será en el futuro cercano?

R- Efectivamente, esa es la tónica seguida durante estos últimos años y, sin duda, la que mantendremos de cara al futuro. Nuestra posición es netamente inversora para coadyuvar a la mejora de los índices de rentabilidad y solvencia del Grupo, enmarcada en el plan estratégico cuyo foco está en el “crecimiento rentable”.  Para ello necesitamos también potenciar el valor de los activos en uso, de ahí la necesidad de dedicar una parte importante de nuestra gestión a las reformas y rehabilitaciones de nuestros edificios, al objeto de mejorar su valor de mercado. Se han efectuado, y seguirán haciéndose, desinversiones por rotación de cartera inmobiliaria que permitan a su vez financiar las nuevas inversiones y materializar plusvalías.

Tal y como viene haciéndose últimamente, MAPFRE seguirá potenciando su inversión inmobiliaria indirecta a través de vehículos inmobiliarios, por cuestiones tanto de eficiencia operativa como de rentabilidad.

P- Han anunciado recientemente un vehículo inmobiliario con GLL para invertir 300 millones de € en oficinas prime de capitales europeas, ¿seguirán apostando por inmuebles singulares como el de Londres o Plaza de la Independencia de Madrid?, ¿ocupará MAPFRE parte de esas oficinas para su actividad internacional?

R- La posición inversora de MAPFRE es clara en este sentido y, como comentaba, la inversión indirecta a través de vehículos inmobiliarios va a ser uno de los ejes de inversión a corto y medio plazo. Sin duda, al mismo tiempo, seguiremos apostando y buscando edificios prime para inversión directa que contribuyan a mejorar la rentabilidad de forma sostenible en el tiempo. Los casos que nombra son un ejemplo claro de ello. Cuando las circunstancias lo requieran o posibiliten, podrán ser usados como sedes de nuestras actividades internacionales compartiendo los activos con otros inquilinos ajenos al Grupo. El espacio dedicado a nuestra actividad (uso propio) en estos edificios normalmente será minoritario (25%).

P- En relación al mercado español, ¿cuáles deben ser las claves para mantener un ciclo sano, prolongado y dinámico en sector oficinas?, ¿habría que hacer alguna corrección ahora?

R- En MAPFRE creemos que la actividad basada en “dientes de sierra” con fuertes y bruscos movimientos cortoplacistas no es lo deseado para una actividad sana y dinámica. Somos aseguradores y consecuentemente nuestra base estratégica y visión es la del largo plazo con una evolución creciente y sostenible en el tiempo. El mercado español tiene que seguir profesionalizando todas las actividades, incluyendo la inmobiliaria, por supuesto.

P- El Edificio Sor Ángela de la Cruz 6 ha obtenido recientemente el certificado de sostenibilidad Leed Platino, ¿qué papel juegan las certificaciones en su estrategia inmobiliaria?

R- MAPFRE es una empresa comprometida con el desarrollo sostenible, también en nuestra actuación como gestores e inversores inmobiliarios, estamos adheridos a las principales iniciativas internacionales y locales de referencia en este ámbito,  en las que participamos activamente.

Específicamente, en nuestra política de inversiones, que aprueba el Consejo de Administración de MAPFRE SA, se establece como uno de sus principios, que “es política empresarial del Grupo contribuir a la sostenibilidad del medioambiente, mediante la aplicación de un sentido de responsabilidad con él y ética en las actividades empresariales y con un firme compromiso de preservación del Medio Ambiente y la promoción del ahorro y eficiencia energética. Este principio debe estar presente y fomentarse permanentemente en la gestión del patrimonio inmobiliario del Grupo y en las nuevas inversiones inmobiliarias”.

Consecuentemente, en nuestros estándares y procedimientos de gestión e inversión inmobiliaria aplicamos las recomendaciones y sugerencias de ecoefiencia que nos transmite nuestra Dirección de Medio Ambiente, adaptando nuestros activos inmobiliarios en función de necesidades y usos a los distintos sellos y certificaciones que en esta materia existen en los mercados. De momento la mayor parte de nuestros inmuebles en rentabilidad tienen o está previsto que tengan sello LEDD o BREEAM. Poco a poco iremos incorporando también la certificación AEO.

P- La calidad de los activos de oficinas se ha consolidado como uno de los parámetros básicos para optar a ocupantes internacionales y grandes compañías, ¿qué opinión le merece la Certificación de Calidad Técnica de Edificios de Oficinas AEO?, ¿sería aplicable  para activos en otros países?

R- El Modelo de Clasificación Técnica de edificios de oficinas desarrollado por la AEO supone la introducción de parámetros objetivos para la evaluación de inmuebles de oficinas en un mercado, como el inmobiliario, en el que la información existente es incompleta. Este modelo aporta transparencia, facilitando la toma de decisiones en operaciones de compraventa y arrendamiento, y es perfectamente aplicable a activos ubicados fuera de España.

P- Cómo valoran el trabajo que está desarrollando la AEO en el mercado español de oficinas?, ¿qué le pediría a la Asociación desde su perspectiva de gestor?

R- La AEO se ha constituido en el referente y centro de agrupación de las diferentes empresas que participan en el sector de la gestión del patrimonio inmobiliario, desarrollando una labor extraordinaria para la identificación y defensa de sus intereses. Incrementar la transparencia y la calidad de la información en la actividad inmobiliaria es importante para alcanzar parámetros similares a los de países de nuestro entorno. Consideramos que será muy positivo que desde la AEO se continúe profundizando y liderando acciones de dinamización, cooperación y gestión de la información, para eliminar estas carencias.