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JUAN BARBA, SOCIO DE REAL ESTATE

MERIDIA CAPITAL PARTNERS

P- Meridia se fundó en 2006 tras la venta del Hotel Arts de Barcelona. ¿Cuál ha sido la evolución de la compañía en estos 10 años?

R- Tras la exitosa venta del Hotel Arts en 2006, dando lugar al nacimiento de Meridia Capital ese mismo año, la gestora de fondos ha tenido una evolución muy positiva. Actualmente es una de las principales gestoras de inversión alternativa en España, con un volumen de activos bajo gestión que supera los 500 millones de euros (hard cap) y una capacidad inversora de más de 1.000 millones.

En el ámbito del real estate, Meridia Capital ha pasado de invertir en el sector hotelero premium a nivel internacional a través del fondo Meridia I (150 millones de euros de capital; 2007 vintage) a invertir en España en real estate comercial (sobre todo oficinas, retail y logística) con Meridia II (150 millones de euros de capital; 2014 vintage; valor añadido) y Meridia III (2016 vintage; valor añadido).

Regulada por la CNMV desde 2015, Meridia Capital empezó teniendo una base inversora de family offices mientras que en la actualidad está respaldada por inversores en su mayoría internacionales e institucionales de gran renombre.

Además, el año pasado Meridia Capital se estrenó en el área de private equity con el lanzamiento de Meridia Private Equity I, fondo de 125 millones de euros de capital (target) que invierte en empresas pequeñas o de tamaño medio con sede en España. Este fondo, que nos ha permitido consolidarnos como gestora multi-fondos de inversión alternativa, ha entrado hasta la fecha en el capital social de dos compañías en el sector de alimentación: SOSA Ingredients y Grupo Andilana.

En estos casi 16 años invirtiendo tanto a nivel nacional como global, el equipo de la gestora se ha reforzado, pasando de tener una plantilla de 6 empleados en 2006 a 21 en la actualidad.
P- Háganos una foto fija de Meridia Capital Partners 

En estos momentos, tenemos dos vehículos de inversión inmobiliaria (Meridia II y Meridia III) y uno de private equity (Meridia Private Equity I).

Meridia II está dotado de 150 millones de euros de fondos propios y cuenta con una capacidad inversora de 400 millones. Este fondo está casi totalmente invertido. Se prevé que Meridia III tenga una capacidad inversora de alrededor de 500 millones de euros y ya ha cerrado 3 operaciones por más de 125 millones de euros. El 70% del capital de Meridia II proviene de inversores internacionales institucionales y el 30% restante de family offices mientras que el capital de Meridia III proviene en su mayoría de reconocidos inversores institucionales internacionales.

Activos destacados:

  • Meridia II (c.290.000 m2; 60% oficina / 21% retail / 7% residencial / 7% hotel / 5% logística):
    • Centro comercial Albufera Plaza (Madrid).
    • Antigua sede de Henkel en España (Barcelona).
    • 11 edificios de oficinas (7 en Barcelona, 4 en Madrid).
    • 33 activos de oficinas, comerciales y residenciales (principalmente en Madrid). Principal activo de la cartera: parque empresarial Avalon en Madrid.
    • Centro comercial Miramadrid (Madrid).
    • 5 edificios de oficinas en Esplugues de Llobregat (Barcelona), incluyendo la sede de Nestlé en España (Barcelona).
    • Plataforma logística en Ribarroja de Turia (Valencia).
    • Plataforma logística en Madrid y 3 unidades retail.
  • Meridia III (c.42.000 m2; 94% oficina / 6% logística):
    • Cartera de 9 activos en Barcelona y Madrid, entre ellos 8 edificios de oficinas, una plataforma logística y 581 plazas de parking.
    • Cartera de oficinas ubicadas principalmente en Barcelona, el principal activo es el edificio empresarial Alta 1, ubicado en Esplugues de Llobregat, Barcelona.
    • Dos edificios de oficinas en el parque empresarial Viladecans Business Park (Barcelona).

Por otro lado, tenemos Meridia Private Equity I, con un capital de 125 millones de euros (target).

  • Inversiones MPEI:
    • Sosa Ingredients SL
    • Grupo Andilana

P- ¿Cuáles son las claves de su estrategia?

R- Buscamos principalmente activos inmobiliarios a precios atractivos que nos permitan generar valor, en línea con nuestra estrategia de value add. Un punto clave para generar valor es el intenso asset management, tanto para mejorar nuestros activos (rehabilitándolos o convirtiéndolos en más sostenibles, con calificaciones LEED o BREEAM) como para subir su ocupación. Nuestra estrategia en inversión en real estate contempla destinar un 60% del capital a oficinas, un 20% al sector retail y el 20% restante a los sectores logístico, hotelero y residencial.

P- ¿Prevén nuevos fondos a corto plazo con este mismo enfoque inversor?

R– Ahora estamos concentrados en seguir invirtiendo los fondos actuales con la estrategia marcada.
P- Desde su visión de private equity e inversor/gestor ¿a qué retos cree que se enfrenta el mercado inmobiliario español de oficinas?

R– Teniendo en cuenta que la mayor parte del capital del mercado inmobiliario español (directa o indirectamente) proviene de mercados internacionales, los factores macro son muy importantes. La inestabilidad política e incertidumbre asusta a los inversores y puede ser un factor determinante a la hora de decidir si invertir o no en el país. La seguridad jurídica, la estabilidad regulatoria y política, la fiscalidad, etc son factores claves para el inversor internacional.

Otro reto al que se enfrenta el mercado inmobiliario español es saber atraer empresas globales que buscan “Gateway Cities” y para ello se necesita una clara mentalidad tanto pública como privada por competir como ciudad global.

P- ¿Cree que Barcelona y Madrid pueden competir con otras ciudades europeas en la carrera por atraer empresas que se relocalicen por el Brexit?, en cualquier caso ¿qué nos falta para convertirnos en una primera opción?

R– Como mencionaba antes, se necesita una mentalidad clara al respecto, pública y privada. En lo público es necesario que el marco legal sea estable y que las instituciones funcionen adecuadamente. En lo privado necesitamos un enfoque de mayor transparencia y calidad inmobiliaria, para ello la AEO puede ayudar mucho. Ser primera opción requiere de lo anterior además de una cultura de idiomas y aceptación de las reglas “internacionales” mucho mayor. Estamos mejorando en algunos aspectos pero podríamos mejorar mucho en ser un país más atractivo para atraer empresas extranjeras que no solo busquen España como sede regional.
P- En los últimos años, las dos claves en nuestro mercado han sido: la inversión de capital y la rehabilitación, sin embargo el ratio de crecimiento neto en m2 ha sido muy bajo. Hoy por fin se empiezan a ver grúas, aunque tampoco se prevé un gran cambio en la tendencia a corto plazo, ¿qué cree que debería cambiar para que la oferta de m2 creciese en España de manera sustancial y sostenida?.

R– La oferta la marca la demanda y el nivel de precios. El nivel de desocupación y el nivel de rentas no justifican el desarrollo de inmuebles en la mayoría de submercados. Hay excepciones en mercados donde sí se alcanza un mayor nivel de rentas y ocupación (i.e 22@ en Barcelona).

P- ¿A qué se debe su reciente incorporación a la AEO?

R– Meridia Capital tiene cada vez más peso en el sector de oficinas, y la AEO congrega a una gran mayoría del mercado de oficinas más profesional. Además estamos convencidos y apoyamos los criterios unificadores y de transparencia que la AEO promulga.
P- La AEO desarrolla herramientas técnicas (Estándar AEO de medición y rating AEO de calidad técnica de edificios) para hacer más transparente, profesional y dinámico nuestro mercado, ¿qué otros aspectos o nuevas herramientas debería abordar la AEO en el futuro?
R– Solo lograr que estas herramientas sean comúnmente aceptadas en el mercado sería un gran logro para el sector. Al final todos los componentes de un mercado, espacio, rentas, mediciones, calidades, etc. son aspectos donde siempre hay lugar a mejorar, además de un mejor diálogo con las instituciones públicas que también deberían implicarse más activamente en ello.