Luis Eugena y Carlos Pérez-Baz desvelan las claves de gestión inmobiliaria en la Mutualidad  General de la abogacía.

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Pregunta AEO (P): En 2013 la cartera de la Mutualidad de la abogacía estaba compuesta por 46 inmuebles. ¿Cómo ha evolucionado la cartera y su valor en estos años?

Hoy, la cartera está compuesta por 42 inmuebles, tras 9 ventas de activos no estratégicos y 5 compras de nuevos inmuebles. Las ventas corresponden a activos que, o bien formaban parte de comunidades de propietarios (con la consiguiente complejidad de tener que compartir decisiones de gestión), o bien con cláusulas arrendaticias que dificultaban un retorno de inversión razonable para LA MUTUALIDAD. Los 9 activos desinvertidos sumaban 23.000 m2, y su valor contable ascendía a 21,7 millones €, obteniéndose un precio de venta de 38,8 millones €, lo que significa que hemos obtenido un beneficio en venta (plusvalía) de 17,1 millones €.

En cuanto a compras, hemos invertido en 5 inmuebles (23.640 m2), de los que, dos se encuentran en comunidades de propietarios estratégicas para LA MUTUALIDAD (elevada rentabilidad, e incremento de cuota de propiedad en inmueble), y los otros tres se consideran con importante recorrido en valor y rentabilidad futuros (O,Donnell y Príncipe de Vergara, en Madrid; y calle Santiago en Valladolid). El coste total de estas cinco inversiones asciende a 87,6 millones €, y su Valor de Mercado a 96,1 millones €, lo que implica una plusvalía latente de 8,5 millones €.

 

P: Desde el punto de vista tipológico ¿Qué porcentaje corresponde a oficinas? En cuanto a distribución geográfica, ¿Dónde están localizados los activos?

Nuestro portfolio de inmuebles  lo conforman un total de 234.204 m2 de superficie registral de los que, 138.777 m2 (un 59,25%), se concentran en tipología terciario-oficinas, lo que denota una clara apuesta por esta tipología, fundamentalmente, por su versatilidad (y, por tanto, posibilidad de reponer renta futura en caso de resolución contractual). La mayor parte de los activos se concentra en Madrid (94.173 m2, 67,85%), seguido de Bilbao (24.367 m2, 17,56%), concentrados en un solo inmueble –Sede BBVA-, y seguido de Cataluña (12.451,53 m2, 8,97%), Santander (5.740 m2, 4,13%), y Sevilla (2.045,26 m2, 1,47%).

 

P: ¿Siempre se han gestionado directamente estos activos?, ¿desde cuándo y cómo se articula internamente?

El proceso regenerativo al que se ha sometido nuestra cartera en los últimos 10 años, desinvirtiendo activos no estratégicos e invirtiendo en edificios completos, de calidad, en zonas prime, con inquilinos solventes y prolongados obligados cumplimientos, nos ha llevado a externalizar algunas gestiones, fundamentalmente técnicas, relacionadas con los inmuebles más emblemáticos y con clara capacidad revalorizativa, tanto de renta, como de valor, si bien acotando significativamente estos costes, buscando los mayores ahorros.

 

P: Con una estrategia basada en la ubicación, calidad, prudencia, liquidez, disponibilidad y estabilidad de los activos, ¿resulta complicado competir en el mercado con otros inversores o empresas patrimonialistas de perfil más agresivo?

Dificilísimo, dada la elevadísima competencia surgida en los últimos años a la hora de poder adquirir algún activo que encaje con nuestro perfil “core” de inversión, por nuestra condición de entidad de previsión social, que da cobertura a la invalidez, fallecimiento, y jubilación de nuestros casi 200.000 mutualistas, verdadera razón de ser de nuestro trabajo.

Nos hemos visto obligados a adaptarnos a esta muy competitiva circunstancia de mercado y, pese a ella, la relación y conocimiento exhaustivo del mercado y de sus principales “players”, por parte de nuestro equipo de Inversiones Inmobiliarias, y sobre todo la rapidez y la profesionalización con que se toman las decisiones a nivel interno, están siendo elementos que nos permiten ser referentes en el mercado, recibiendo permanentemente oportunidades de inversión, e incluso generándolas desde nuestra parte, sin esperar a recibirlas, lo que nos ha facilitado regenerar nuestro patrimonio inmobiliario en estos difíciles años para este sector.

 

P: ¿Cuál cree que será la evolución del mercado español de Oficinas en los próximos ejercicios?

Esperamos que al alza. Vamos a ver cómo los patrimonialistas afrontamos los nuevos retos (competencia máxima en inversión; nula o lenta subida de rentabilidades a corto plazo; “añadir valor” a proyectos…). Estos factores, conjuntamente con los “macro”, socio-políticos (nacionales, en la cabeza de todos, e internacionales) condicionarán dicha evolución.

No obstante, somos optimistas, y el crecimiento económico esperado será sin duda factor que impulse el mercado de oficinas en el medio plazo, y por tanto no frene el retorno de inversión en esta tipología, clave para el sector en particular y la economía en general.

 

P: ¿A qué retos y qué oportunidades nos enfrentamos como mercado?

Nos encontramos ante un mercado cambiante, mucho más dinámico y profesionalizado al que hemos estado acostumbrados en un pasado no lejano, hoy dotado de mayor transparencia y seguridad. Todas estas variables lo convierten en un mercado atractivo para el inversor nacional e internacional, lo que supone a la vez ventajas y oportunidades. Si no caemos en los errores del pasado, sin duda veremos cómo esta industria alcanzará el protagonismo que se merece poniéndonos a la altura de otros mercados más maduros de Europa y Estados Unidos de América.

 

P: ¿Qué significado tiene su reciente incorporación a la Asociación Española de Oficinas?

Una satisfacción y, sobre todo, un paso más para situar a nuestra MUTUALIDAD en un peldaño de reconocimiento, en y por, el mercado inmobiliario del que hasta hace bien poco carecíamos. Nuestra condición de entidad de previsión social, y sin ánimo de lucro, no puede de ninguna manera hacernos renunciar a ser competitivos en el mercado de inversión y poner el máximo de nuestro esfuerzo en aportar lo máximo posible en el retorno a la inversión de nuestros verdaderos “dueños”: los 200.000 mutualistas antes citados, nuestra verdadera razón de ser.

 

P: En su opinión, ¿Cuáles son los proyectos que, como asociación, debe afrontar o poner en marcha la AEO?

La AEO está haciendo una labor muy importante para dotar de mayor transparencia al mercado, que contribuirá significativamente a corto y medio plazo a posicionar nuestra industria inmobiliaria en unos estándares de calidad y seguridad a la altura de otros mercados más maduros. Ya hemos visto como una realidad la estandarización de medición de espacios de oficinas y como se está poniendo en marcha la clasificación técnica de oficinas. Creemos que ésta es la senda que se debe seguir en un futuro inmediato, ampliando el alcance a otros asuntos de vital importancia para cualquier inversor, como puede ser el ámbito normativo en el que se envuelve cualquier operación inmobiliaria en cualquiera de su fases, muchas de las cuales, debido a su elevada complejidad y cierto riesgo, rehúyen aún, a cierto número de inversores, sobre todo internacionales.

 

P: ¿Qué opinión le merece y que análisis hacen de la reciente puesta en marcha del Modelo AEO para Clasificación Técnica de Edificios de Oficinas?

Sin duda, positivo. Todo proceso de homogenización, como intención, es constructivo.

Sin embargo, deberá salvar obstáculos, y obstáculos no fáciles, que tienen que ver con intereses históricamente creados (económicos y otros) que, hoy por hoy, condicionan y sostienen acuerdos, cuya previsible modificación que podría derivarse de los nuevos modelos, afectaría, en algunos casos posiblemente de forma muy severa, a los intereses de una u otra parte.