Marta García,

Director de Consultoría Técnica y Energética de TINSA

 

La normativa española transpuso en febrero, con bastante retraso, la directiva europea en materia de eficiencia energética del año 2012 que obligaba a las grandes empresas a realizar auditorías energéticas de su parque inmobiliario y flota antes de diciembre de 2015.

Ya sobrepasada esa fecha inicial de referencia y sobrevolando el riesgo de una sanción por parte de europa se publicó en españa el real decreto 56/2016, que establece un plazo de nueve meses para que las empresas y grupos de sociedades que cumplan la condición de gran empresa presenten una auditoría energética que analice el perfil de consumo de energía de los inmuebles y/o flota seleccionada que abarque el 85% de su consumo global. el informe ha de determinar y cuantificar, además, las posibilidades de ahorro de energía definiendo medidas concretas en base a criterios de rentabilidad, y ha de repetirse cada cuatro años.

La consecuencia es que se ha fijado el 14 de noviembre de 2016 como la fecha límite para que sociedades con más de 250 trabajadores, o con un volumen de negocio mayor que 50 m€ y un balance general que exceda de 43 m€, presenten su auditoría. el reloj está en marcha pero son muchas las dudas generadas en torno a un texto carente de concreción en muchos aspectos: ¿estoy obligado a hacer la auditoría por formar parte de un grupo de empresas? ¿sobre qué activos ha de centrarse el análisis? ¿quién tiene que realizarla: el propietario o el/los inquilino/s?

Algunos están empezando a descubrir que las pymes que forman parte de un grupo de sociedades pueden estar obligadas a realizar una auditoría, al igual que las sedes nacionales de filiales de empresas extranjeras, aunque estén muy alejadas de los parámetros de plantilla y facturación que definen qué es una gran empresa. los grupos de sociedades han de calcularse globalmente a partir de los empleados y cifras de negocio de todas sus empresas asociadas a nivel internacional, ponderados de acuerdo a los porcentajes de participación entre empresas, según queda descrito en la recomendación 2003/361.

El segundo aspecto que no conviene perder de vista es: ¿a quién corresponde realizar la auditoría si el inquilino no es el propietario? una situación en la que se encuentra buena parte de las empresas afectadas. del texto del real decreto se desprende que ha de ser el usuario (consumidor) de la energía quien la audite. mientras que el certificado energético ha de sufragarlo siempre el propietario de un inmueble, las auditorías no están vinculadas a la tenencia del activo.

Desde tinsa entendemos que, en general, un edificio de oficinas habrá de ser auditado por la empresa que lo ocupe en el ejercicio de su actividad (siempre que sea gran empresa). sin embargo, en inmuebles con múltiples inquilinos en rotación, interpretamos que habrá de ser la propiedad o su gestora (siempre que sea gran empresa) la que habrá de cumplir con el alcance del decreto, auditando envolvente y zonas comunes, y únicamente serán las grandes empresas que ocupen parcialmente el inmueble las que habrán de auditar su gasto energético específico centrado, habitualmente, en la ofimática.

La indeterminación del real decreto unido a la falta de voluntad clarificadora por parte de las administraciones públicas hace que sean los propios implicados los que estén interpretando según su criterio el alcance de la normativa. ello les expone a tener que asumir las posibles sanciones derivadas del no cumplimiento del criterio de la administración, aun cuando, como se ha comentado antes, no está siendo clarificado adecuadamente.

Este complejo escenario inherente a la gestión de patrimonios en alquiler encontrará sin lugar a dudas situaciones que excedan los criterios tomados como referencia y que deberán ser objeto de un análisis más personalizado.

Otro punto importante, que también ha generado incertidumbre, es la operativa del posterior registro de las auditorías. el real decreto indica que cada inmueble se registrará en la comunidad autónoma en la que se localice, y el ministerio de industria y energía, en respuesta a nuestra consulta, nos ha indicado que cada inmueble se auditará y registrará consignando sus datos independientemente.

Este registro se ha de acometer a partir de una declaración responsable (anexo i del decreto), en la cual se han de indicar los principales parámetros energéticos del inmueble y los ahorros que se derivarían de la implementación de las medidas de mejora detectadas en la auditoría. no sería necesario presentar la auditoría realizada, excepto en caso de que las autoridades competentes de las comunidades autónomas soliciten una revisión.

El real decreto también permite sustituir la auditoría por un sistema de gestión energética o ambiental, siempre que éste incluya una auditoría energética. por eso, atentos: una certificación medioambiental (iso 14.000) no sería suficiente para evitar tener que cumplir con el decreto, pero si una certificación energética tipo iso 50.001.

Finalmente, es necesario reconocer que esta legislación es un primer estadio de un plan mucho más ambicioso. a fecha actual la unión europea ha impuesto la realización de auditorías energéticas para trazar un ‘perfil energético’ del parque terciario e industrial nacional y potenciar actuaciones de mejora, por lo tanto no es obligatorio la puesta en práctica de las recomendaciones de mejora incluidas en la auditoría. su implantación queda a potestad de la empresa auditada.

Es innegable que las empresas patrimonialistas gozan de una posición privilegiada para entender el valor que este trámite puede suponer para la estructura de costes de un inquilino y para el atractivo del propio inmueble en el mercado. para otro tipo de empresas usuarias de inmuebles pero no focalizadas en la gestión desde un punto de vista profesional esta relación no es tan evidente y es por esto que el impacto del real decreto se centra principalmente en este segundo grupo.

La adecuada realización de las auditorías energéticas por parte de una empresa proveedora de servicios energéticos cualificada puede ser una herramienta clave para la reducción del gasto energético. la experiencia está demostrando que es posible recuperar rápidamente el coste de la auditoría con cambios que, como en el caso de las tarifas eléctricas y de la gestión de hábitos del personal, no necesariamente necesitan inversión económica.