¿Cómo va a afectar la pandemia Covid-19 al mercado de inversión inmobiliaria de oficinas?

La crisis sanitaria y el confinamiento necesario van a generar una recesión económica de carácter mundial. Las políticas monetarias de los bancos centrales y fiscales de los gobiernos van a procurar mitigar su efecto en las economías reales. La clave es que la solución médica sea temprana y que la recuperación sea veloz para preservar el máximo empleo y la confianza de las empresas y del consumidor.

Hasta que no se vislumbre un escenario claro de control de la pandemia, la actividad económica estará severamente afectada y, en consecuencia, el mercado de inversión inmobiliaria en general, y de oficinas en particular, sufrirá un descenso significativo en los volúmenes de contratación y de inversión.

Sin embargo, no hay que tener duda acerca de que a largo plazo (en los próximos 3 a 5 años) los tipos de interés seguirán estando en entornos mínimos, por lo que la inversión inmobiliaria patrimonial, y en particular en oficinas, continuará siendo una inversión atractiva a largo plazo ya que, al igual que en estos últimos años, la prima de rentabilidad que ofrece sobre la tasa sin riesgo seguirá en máximos (aprox. 300 pbs).

El único matiz es que, al igual que en otros periodos de recesión, es probable que veamos inicialmente un mayor impacto negativo en los activos secundarios (DEC y OUT) que en los activos prime (CBD) debido al carácter refugio y defensivo de estos últimos y a que los inversores CORE ponderan menos la crisis que los inversores de perfil Oportunista debido al plazo medio de sus inversiones.

¿Cuáles son los impactos que se prevén a corto en el mercado de oficinas?

 Las compañías están afrontando a corto plazo esta situación sobrevenida gestionando preservar caja. Estamos inmersos en un nivel de incertidumbre sin precedentes y desbordados por una demanda de aplazamientos o bonificaciones de inquilinos. Empezamos a observar una creciente demanda de revisión de términos de los contratos en vigor, en términos de renta, espacio o incluso de plazo asumible.

En el corto plazo, el primer trimestre de 2020 hemos observado un descenso de la inversión del 33% dado que enero y febrero fueron meses buenos.

La contratación tanto en Madrid como en Barcelona (caídas del 40% y del 70% respectivamente) se están viendo afectada, aunque confiamos en que parte de las decisiones se hayan retrasado.

La correlación del sector de oficinas con el crecimiento económico es clara, por lo que a corto plazo veremos impactos en la ocupación, en las rentas y en las yields, aunque con un mercado que, dada la limitación de la oferta de máxima calidad, con total seguridad discriminará por activos. La velocidad de recuperación volverá a ser clave para la estabilización de las valoraciones y la generación de cashflow.

A corto plazo, las medidas de regulación de “social distance”, los planes de vuelta del confinamiento y los requerimientos de higiene van a llevar a la necesidad de invertir en planes de adecuación de capex anti-viral y de planes de contingencia para contención de pandemias.

¿Y a largo plazo?

La inversión inmobiliaria mundial ha crecido en los últimos años y los inversores institucionales están incrementando su apuesta por esta tipología de inversión frente a la renta variable y la renta fija. Los grandes Investment Managers están incrementando sus activos bajo gestión a ritmos de crecimiento anuales superiores a dos dígitos, contando con una liquidez que les va a permitir aprovechar oportunidades en el momento de mercado actual.

La inversión inmobiliaria en oficinas prime a largo plazo seguirá siendo un activo estrella en las carteras que tengan por objetivo mínimo batir inflación. La recuperación de los volúmenes de inversión llegará con la senda de la recuperación económica.

El uso de las oficinas seguirá siendo estratégico y esencial, y si bien la crisis actual puede acelerar la tendencia a una mayor flexibilidad de uso de oficinas por el aumento del teletrabajo y del flex space, estamos convencidos de que la densidad máxima se verá afectada por regulación de m2 mínimos por empleado.

La adaptación a las medidas de salud y prevención va a ser un requisito y acentuará el proceso de transformación que ya estaba inmerso el mercado de oficinas en España, donde sigue habiendo oportunidades a largo plazo de crear una nueva oferta de máxima calidad y que responda a las necesidades del “future of work”.

Abril 2020